Bất Động Sản: Từ A đến Z - Hướng Dẫn Đầu Tư và Phân Loại

Bất động sản là một lĩnh vực rất quan trọng trong đời sống và kinh tế của chúng ta. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm và các khía cạnh của bất động sản. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về bất động sản từ A đến Z, cùng nhau khám phá những điều thú vị và quan trọng về lĩnh vực này.

1. Bất động sản là gì? Gồm những loại nào?

Trước hết, chúng ta cần hiểu rõ về khái niệm "bất động sản". Trong văn bản pháp luật, không có định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ này. Tuy nhiên, theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Thêm vào đó, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bất động sản còn được phân loại thành 3 loại gồm:

• Có đầu tư xây dựng: Bao gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc... Đây là nhóm cơ bản, chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
• Không đầu tư xây dựng: Bao gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng...
• Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang...

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà, công trình xây dựng có sẵn.
• Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh.
• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.

Tóm lại, bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng... gắn liền với đất đai.

Bất Động Sản

2. 5 khái niệm về bất động sản cần biết

Có nhiều thuật ngữ liên quan đến bất động sản mà nhiều người không hiểu rõ. Hãy cùng tìm hiểu về 5 khái niệm quan trọng sau đây:

• Kinh doanh bất động sản: Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản, đây là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, thuê mua bất động sản... nhằm mục đích sinh lời.

• Môi giới bất động sản: Đây là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

• Bong bóng bất động sản: Đây là thuật ngữ không phải trong các văn bản pháp luật mà chỉ là cách gọi thực tế hiện tượng bất động sản tăng giá một cách "chóng mặt", vượt rất nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản đó. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản khi thị trường chững lại và giá giảm.

• Sàn giao dịch bất động sản: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản.

• Dự án bất động sản: Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm dự án xây dựng nhà và công trình xây dựng, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê quyền sử dụng đất...

3. Phân biệt bất động sản và động sản

Ngoài các khái niệm đã nêu trên, chúng ta cần hiểu sự giống và khác nhau giữa bất động sản và động sản. Cụ thể, chúng ta có thể nhận thấy các điểm sau:

Để hiểu rõ hơn về bất động sản, bạn có thể liên hệ tổng đài 1900.6192 để được tư vấn cụ thể.

4. Tổng hợp 3 quy định liên quan đến bất động sản

Ngoài định nghĩa "bất động sản là gì", chúng ta cũng cần tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản. Dưới đây là tổng hợp 3 quy định chi tiết:

4.1 Ranh giới giữa các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ranh giới này được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các hộ gia đình không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả ranh giới là kênh, mương, hào…

Việc xác định ranh giới sử dụng đất tính theo chiều thẳng đứng và người sử dụng đất được dùng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, được trồng cây… trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải cắt, tỉa, xén rễ… trừ khi có thoả thuận khác.

4.2 Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây từng ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Việc dựng cột mốc, hàng rào… này được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những vật này sẽ được xem là sở hữu chung của các chủ sở hữu.

4.3 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Đồng thời, việc trổ cửa phải thực hiện theo đúng kích thước nêu tại khoản 2 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Muốn kinh doanh bất động sản, cần biết gì?

Nếu bạn đang có ý định kinh doanh bất động sản, cần phải nắm vững các quy định liên quan. Dưới đây là những điều cần biết:

5.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất

Điều kiện để cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP gồm:

• Phải thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
• Phải công khai thông tin về doanh nghiệp, bất động sản đưa vào kinh doanh, việc thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng...

5.2 Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản được đem ra kinh doanh phải có các điều kiện như sau:

• Với nhà, công trình gắn liền với nhà: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Với quyền sử dụng đất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng.
• Với bất động sản hình thành trong tương lai: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; giấy phép xây dựng (nếu có); giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng…

5.3 Phạm vi kinh doanh bất động sản cần biết

Phạm vi tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản gồm:

• Dùng để bán, cho thuê mua, cho thuê.
• Thuê để cho thuê lại.
• Đất được Nhà nước giao: Bán, cho thuê, cho thuê lại sau khi đầu tư xây dựng; phân lô, bán nền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng…
• Đất được Nhà nước cho thuê: Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua với nhà, công trình không phải là nhà ở.
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê.
• Đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho thuê đúng mục đích.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư: Xây nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Nhận chuyển nhượng, thuê đất của cá nhân, tổ chức để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Bán, cho thuê, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

5.4 Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản và các bên có thể công chứng hoặc chứng thực theo thoả thuận. Các loại hợp đồng phải thực hiện theo mẫu thống nhất đã được ban hành.

Trên đây là thông tin về quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản. Để tìm hiểu cụ thể hơn về từng quy định áp dụng với từng địa phương, bạn có thể liên hệ với LuatVietnam theo số 1900.6192 để được tư vấn chi tiết.

6. Thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2022 thế nào?

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trong năm 2022 diễn biến khá phức tạp. Do tình hình dịch bệnh Covid-19 đã dần được kiểm soát và nhiều chính sách mới được ban hành, cùng với việc quản lý thị trường bất động sản, giá nhà ở và đất nền vẫn có xu hướng tăng và giữ ở mức cao so với năm 2021.

Cũng trong năm 2022, các cuộc đấu giá đất cũng đã diễn ra với việc giá đất tăng cao hơn giá khởi điểm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc mua gom đất và phân lô, tách thửa để bán tràn lan đã gây ra sự mất ổn định cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, trong nửa cuối năm 2022, dự báo lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà liền kề, đất nền sẽ tăng khoảng 10% và khó xảy ra các cơn sốt đất như trước đây, do các cơ quan có thẩm quyền đã và đang kiểm soát tốt tình hình này.

7. Mức phạt khi môi giới bất động sản vi phạm luật

Do tình hình bong bóng bất động sản và cơn sốt đất diễn ra trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt với các hành vi môi giới bất động sản trái luật. Dưới đây là một số mức phạt nổi bật:

• Cò đất tự phong không có chứng chỉ hành nghề: Phạt từ 40 - 60 triệu đồng.
• Vừa môi giới vừa mua/bán: Phạt từ 40 - 60 triệu đồng.
• Thu phí môi giới không đúng quy định: Phạt từ 120 - 160 triệu đồng.
• Không cung cấp thông tin về bất động sản: Phạt từ 200 - 250 triệu đồng.

Đây là những mức phạt áp dụng cho các hành vi vi phạm của môi giới bất động sản. Để tránh vi phạm, các nhà môi giới cần tuân thủ quy định và công việc môi giới bất động sản theo đúng quy luật.

⚠️Lưu ý: Tài liệu này chỉ là thông tin tổng quan về bất động sản và không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên sâu.