Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong phát triển nền kinh tế Việt Nam, đó là một sự thể hiện rõ ràng qua các điểm sau:
Thị trường BĐS đóng góp quan trọng vào tăng trưởng của nền kinh tế
Theo Tổng cục Thống kê, ngành xây dựng và BĐS đã đóng góp trung bình khoảng 10% vào tổng GDP của Việt Nam trong những năm gần đây. Trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Mặc dù tỷ trọng này đang có xu hướng giảm, nhưng thị trường BĐS vẫn tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hàng năm.
Hình 1: Tỷ trọng đóng góp hoạt động kinh doanh bất động sản trong GDP giai đoạn 2012-2022
Đơn vị: %
Nguồn: Tổng cục Thống kê (2012-2022)
Theo Báo cáo kết quả Đề tài khoa học: “BĐS trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách”, năm 2020, tỷ trọng BĐS/ tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD/2183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1232,29 tỷ USD/5601,31 tỷ USD). Giá trị tăng thêm của các ngành BĐS cũng dự báo tăng trong các giai đoạn 2020, 2025 và 2030, ước đạt 7,70%, 9,72% và 13,6% GDP tương ứng.
Hình 2: Tỷ trọng đóng góp hoạt động xây dựng trong GDP giai đoạn 2012-2022
Đơn vị: %
Nguồn: Tổng cục Thống kê (2012-2022)
BĐS là động lực gián tiếp thúc đẩy tăng trưởng các ngành phụ trợ
Thị trường BĐS không chỉ đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế mà còn tác động gián tiếp đến các ngành kinh tế phụ trợ, góp phần vào tăng trưởng tổng thể. Nếu tính thêm tác động gián tiếp từ thị trường BĐS đến các ngành kinh tế phụ trợ, tỷ lệ đóng góp của BĐS vào GDP quốc gia là 7,62%. Điều này đồng nghĩa với việc mỗi 1 tỷ đồng tăng trưởng trong ngành BĐS sẽ tăng 0,772 tỷ đồng tăng trưởng trong các ngành kinh tế phụ trợ. Các ngành phụ trợ gồm xây dựng, du lịch, lưu trú, công nghiệp chế biến chế tạo và tài chính ngân hàng. Đặc biệt, ngành xây dựng là một trong những ngành chặt chẽ liên quan đến thị trường BĐS và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhau. Ngành xây dựng cùng với các công trình hạ tầng giao thông là một trong hai thị trường quan trọng nhất của ngành xây dựng.
BĐS là một trong những ngành tạo ra nhiều việc làm
Thị trường BĐS cung cấp nhiều cơ hội việc làm cả trực tiếp và gián tiếp từ quá trình phát triển, xây dựng đến phân phối. Hiện nay, ngành xây dựng và kinh doanh BĐS đã tạo việc làm cho 4,8 triệu lao động, chiếm 9,9% tỷ lệ lao động cả nước. Điều này góp phần quan trọng trong việc giảm thất nghiệp và tạo công ăn việc làm cho người dân.
Hình 3: Tương quan lao động ngành xây dựng và kinh doanh BĐS so với tổng số lao động cả nước giai đoạn 2011-2021
Đơn vị: Người, %
Nguồn: Tổng cục Thống kê (2011-2021)
Thị trường bất động sản đang gặp những bất ổn
Trong năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động. Trong 6 tháng đầu năm 2022, sức mua của nhiều loại hình BĐS đã giảm, nhưng giá vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt là giá căn hộ chung cư. Theo Bộ Xây dựng, quý I/2022, giá căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng khoảng 2%-3%, nhưng ghi nhận số lượng giao dịch thành công giảm 55% so với quý trước đó và giảm 20% so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý III và cuối năm 2022, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại và trầm lắng. Sự cung ứng sơ cấp căn hộ chung cư trong quý III chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% so với quý trước). Cung ứng mới giảm 82% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch căn hộ giảm 89% và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm. Ngoài ra, nguồn cung BĐS cũng đang giảm dần, đặc biệt trong phân khúc trung và cao cấp. Lãi suất tăng cùng với khó khăn trong việc huy động vốn cũng khiến cho nhà đầu tư đang do dự trong các quyết định đầu tư.
Một số giải pháp ổn định thị trường bất động sản
Trong bối cảnh kinh tế thế giới bất ổn và lạm phát, việc thúc đẩy tăng trưởng các ngành kinh tế phụ trợ đã gặp nhiều khó khăn. Để ổn định và vượt qua những khó khăn trên thị trường BĐS, chúng ta cần lưu ý các giải pháp sau:
1. Tháo gỡ vấn đề cấp tín dụng cho các dự án BĐS
Cơ quan quản lý nên xem xét phân loại các dự án BĐS theo mức độ rủi ro từ thấp đến cao để giảm hệ số điều chỉnh rủi ro tín dụng. Điều này sẽ khuyến khích các ngân hàng tiếp cận và hỗ trợ vốn cho các dự án an toàn và có khả năng phát triển. Ngoài ra, cần khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tài trợ cho các dự án BĐS đang triển khai nếu chủ đầu tư có phương án kinh doanh khả thi và đảm bảo pháp lý. Cần ưu tiên cho vay các dự án BĐS phục vụ tiêu dùng, như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê và BĐS công nghiệp.
2. Ổn định thị trường trái phiếu và tạo điều kiện về vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp BĐS
Cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhằm khơi thông kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS. Cần xem xét lùi thời gian áp dụng quy định yêu cầu nhà đầu tư cá nhân phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để tăng nhu cầu mua trái phiếu doanh nghiệp.
3. Hoàn thiện khung pháp lý và thể chế
Cần ưu tiên nguồn lực để sớm ban hành Luật Đất đai sửa đổi, tạo điều kiện cho các dự án BĐS được triển khai tuân thủ quy định của pháp luật và tháo gỡ các bất cập trước đây. Trong thời gian chờ hoàn thiện về khung pháp lý, cần rà soát các dự án BĐS đang gặp khó khăn về mặt pháp lý, lựa chọn các dự án tốt để tháo gỡ các khó khăn và tổng kết kinh nghiệm triển khai cho các dự án khác.
4. Phát triển dự án BĐS cho người có nhu cầu nhà ở thật
Cần khuyến khích phát triển các dự án BĐS cho người có nhu cầu nhà ở thực, như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người lao động có thu nhập thấp. Cần bố trí nguồn vốn hỗ trợ, tận dụng quỹ phát triển nhà và ban hành các gói hỗ trợ lãi suất để tạo điều kiện cho người dân mua và thuê nhà ở.
Nắm bắt những giải pháp trên và thực hiện chúng một cách đồng bộ và cân nhắc, chúng ta có thể ổn định thị trường BĐS và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững cho Việt Nam.
