Xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực của thị trường từ cuối năm 2023 (Ảnh: PV)
Dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc từ nửa cuối 2024
Các nhà quản lý, chuyên gia và giới đầu tư dự báo, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối 2024 nhờ các yếu tố như: Luật Bất động sản lớn được thông qua; Mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; Niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ; Sự phát triển cơ sở hạ tầng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản.
Cụ thể, về nguồn vốn, mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục giảm về mức thấp và các chính sách ưu đãi cho vay của Ngân hàng thương mại với người mua nhà có thể giúp nhu cầu cải thiện, tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.
Hơn nữa, chính sách pháp lý kỳ vọng giảm thiểu khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, chính sách tháo gỡ về pháp lý như Nghị định 08 về đàm phán, gia hạn trái phiếu đáo hạn, Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng, condotel; đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội...
Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.
Thực tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Các đại dự án trọng điểm đã đồng loạt được triển khai như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2021 - 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội. Điều này sẽ tháo gỡ vấn đề hạ tầng ở Việt Nam hiện nay, qua đó, thúc đẩy các ngành nghề kinh doanh phát triển. Các dự án cao tốc sẽ giúp tăng tính kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.
Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá, các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành… gồm: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.
Thêm một kỳ vọng nữa được dự báo, đó là phân khúc căn hộ có nhu cầu thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm năm 2024 nhờ: Nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần; Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà kỳ vọng giảm; Thông tư 06 sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng kia; Chính sách kích cầu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán).
Trong khi đó, nguồn cung và giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng tại các thành phố trung tâm và ven trung tâm vị trí thuận lợi. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP. HCM dự kiến lần lượt ghi nhận 16.000 căn, tăng 55% so với cùng kỳ và 9.000 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ trong năm 2024 tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng 3-8% so với cùng kỳ do chênh lệch cung cầu vẫn cao.
Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ có 108 dự án, quy mô gần 48.000 căn hộ trong năm 2024, đây là con số tăng gần 4 lần so với 2023 tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nhờ Chính phủ liên tục triển khai chính sách hỗ trợ tăng cung nhà ở xã hội, vừa túi tiền. Chênh lệch cung - cầu dự kiến vẫn duy trì trong năm 2024 nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ có giá bán hợp lý, pháp lý đầy đủ vẫn sẽ thu hút cầu mua nhà.
Đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao (Ảnh: PV)
Thị trường bất động sản dù gặp nhiều khó khăn nhưng đó là bức tranh chung của cả thị trường. Tuy nhiên, trong các phân khúc bất động sản thì đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao. Bên cạnh đó, hiện, ngân hàng đã giảm lãi suất, các ngành nghề sẽ dần phục hồi trong 2024, ở đất nền cũng là một phân khúc mang giá trị bền vững, lâu dài tích luỹ theo năm tháng nên giới đầu tư vào phân khúc này đang có tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng.
Theo các chuyên gia, trong các phân khúc, thị trường đất nền vẫn duy trì được mức ổn định, thu hút được nhà đầu tư và kênh đất nền mang lại giá trị lâu dài nên được tin tưởng. Báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2.
Thêm nữa, mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần thực thi. Với số lượng phân lô bán nền ở các đô thị rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô này ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường từ Bắc vào Nam và đất nền có thể không còn chứng kiến nhiều cuộc sốt đất như trước đây. Cụ thể, theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).
Nhận định về quy định này, hầu hết các chuyên gia đều chỉ ra rằng, nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới.
Trong khi đó, theo một số chủ đầu tư, Luật bất động sản sửa đổi sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, trong đó giúp minh bạch rất nhiều trong việc mua bán, đặc biệt là hoạt động phân lô bán nền. Cụ thể, luật giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền; đảm bảo đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua); đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia…
Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi cũng vừa được thông qua được kỳ vọng giúp ích rất nhiều cho thị trường bất động sản, đặc biệt là minh bạch hơn trong các khâu phát triển bất động sản.
Theo báo cáo, thị trường bất động sản trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn vì mặt bằng lãi suất cao, việc mất niềm tin của nhà đầu tư sau những sự kiện về trái phiếu doanh nghiệp, vướng mắc pháp lý và dòng vốn tín dụng vào bất động sản bị thắt lại khi Ngân hàng Nhà nước giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, hay ban hành thông tư 06. Tuy nhiên, như phân tích của các chuyên gia, các nguyên nhân trên phần nào sẽ hạ nhiệt trong năm 2024, qua đó hỗ trợ xu hướng hồi phục của thị trường bất động sản dù kịch bản tăng nóng trở lại sẽ không xảy ra.
Quốc hội vừa mới thông qua Luật đất đai sửa đổi 2023. (Ảnh: PV)
Mặc dù vậy, giới nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra một số thách thức đối với thị trường bất động sản 2024.
Thứ nhất, sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng. Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho vay cá nhân mua nhà) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng.
Thứ hai, giá trị trái phiếu đáo hạn vẫn lớn. Trong năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khá lớn, ước tính khoảng 330.000 tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024. Rủi ro mất thanh khoản trong các năm tới có thể sẽ tăng lên nếu doanh nghiệp tiếp tục hoãn, giãn trả nợ.
Thứ ba, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương khó khăn trong triển khai thực hiện. Tại một số địa phương lớn, khoảng 70 - 80% các dự án tạm dừng triển khai.
Thứ tư, nguồn cung giảm nhưng kèm theo đó là cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.
Thứ năm, doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Tín hiệu về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 được dự báo sẽ tốt hơn. Hơn nữa, do nhận được sự quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương, những tín hiệu tích cực của thị trường đã dần xuất hiện. Với những thách thức, khó khăn nêu trên, thị trường vẫn cần thời gian để tháo gỡ dứt điểm././
