Kinh doanh cho thuê nhà trọ, phòng trọ và chung cư mini đang trở thành lĩnh vực hấp dẫn cho các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Với nhu cầu nhà trọ ngày càng tăng, câu hỏi đặt ra là: "Làm sao để kinh doanh nhà cho thuê hiệu quả trong thị trường đầy cạnh tranh hiện nay?"
Bài viết này sẽ giới thiệu những yếu tố quan trọng để bạn có thể chuẩn bị tốt nhất cho việc đầu tư và kinh doanh nhà trọ.
1. Các mô hình kinh doanh cho thuê nhà
Hiện nay, có nhiều mô hình kinh doanh cho thuê nhà khác nhau. Dựa vào tiêu chí chính chủ hay không chính chủ, ta có thể phân loại thành các mô hình sau:
- Sở hữu - cho thuê: Đất đã có sẵn => Xây nhà trọ cho thuê.
- Mua sở hữu - cho thuê: Mua đất => Xây nhà trọ cho thuê.
- Thuê nhà - cho thuê lại: Thuê nhà => Tu sửa => Cho thuê lại.
Dù mô hình nào, quy trình kinh doanh nhà cho thuê sau đây sẽ giúp bạn áp dụng linh hoạt vào thực tiễn, từ đó đạt hiệu quả kinh doanh cao hơn.
2. Dự trù một số vấn đề kinh doanh cho thuê nhà
Trong kinh doanh, việc dự trù các vấn đề và rủi ro có thể phát sinh là rất quan trọng. Đối với kinh doanh nhà cho thuê, cần lưu ý các vấn đề sau:
- Làm sao để duy trì nguồn thu thuê nhà ổn định trong nhiều năm?
- Nếu những người khác cũng xây phòng cho thuê xung quanh, làm sao để thu hút khách hàng?
- Cách đầu tư và xây dựng như thế nào để đáp ứng nhu cầu khách trọ và kiểm soát được suất đầu tư hợp lý?
- Có đủ vốn đầu tư không? Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng là bao nhiêu?
- Đối tượng khách hàng mục tiêu là ai? Sinh viên, người lao động, nhân viên văn phòng,...
- Hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong thương vụ thuê-cho thuê?
3. Lựa chọn phân khúc cho thuê
Hiện tại, nhà trọ cho thuê phổ biến có hai phân khúc: nhà trọ giá rẻ và nhà trọ cao cấp.
3.1 Phân khúc kinh doanh nhà trọ cao cấp
- Đối tượng khách hàng: dành cho đối tượng có thu nhập khá từ 100-200 triệu đồng/năm.
- Vị trí: tập trung gần trung tâm, khu vực có cơ sở hạ tầng hiện đại, gần nhiều tiện ích như chợ, giao thông thuận lợi, trường học...
- Giá cả: dao động từ 3,5 - 6 triệu/tháng.
- Diện tích: 25m2 - 50m2.
3.2 Phân khúc kinh doanh nhà trọ giá rẻ
- Đối tượng khách hàng: dành cho sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp hơn.
- Vị trí: tập trung gần các khu công nghiệp, trường đại học, ngoại ô trung tâm từ 12-15km.
- Giá cả: dao động từ 1,3 - 3,5 triệu/tháng.
- Diện tích: 10m2 - 25m2.
Ngoài ra, mô hình "chung cư mini" đang phát triển rất nhanh và tương đương với nhà trọ cao cấp. Kinh doanh chung cư mini yêu cầu đầu tư vốn lớn hơn vào các căn phòng và tiện ích đi kèm, và giá thuê cũng khá cao, từ 5 triệu đến 10 triệu/tháng.
Khi kinh doanh nhà trọ cho thuê, để lựa chọn phân khúc phù hợp, bạn nên xem xét các tiêu chí sau:
- Khả năng tài chính: Nếu có nguồn vốn lớn, bạn có thể lựa chọn phân khúc nhà trọ cao cấp để tăng khả năng sinh lời. Nếu nguồn vốn ít, bạn có thể chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ giá rẻ vì giá quỹ đất ở vùng ven thấp hơn và chi phí xây dựng ít hơn.
- Nguồn lực về quỹ đất.
- Vị trí và khu vực nguồn cung nhà cho thuê.
- Đối tượng khách hàng mục tiêu: học sinh, sinh viên, công nhân...
- Vị trí kinh doanh: quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh,...
4. Chuẩn bị chi phí đầu tư xây dựng nhà cho thuê
4.1 Mô hình "Mua sở hữu - cho thuê"
Khi lựa chọn mô hình "Mua đất => Xây nhà trọ cho thuê", vốn bỏ ra sẽ cao nhất trong ba mô hình, do đó thời gian thu hồi vốn kinh doanh nhà cho thuê thường sẽ kéo dài lâu.
Mô hình này thường chọn cách "cho thuê giá cao" trong những năm đầu, khi nhà trọ còn mới để đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn. Tuy nhiên, để cho thuê giá cao, chất lượng của nhà trọ phải tương xứng, nên mô hình này thích hợp để kinh doanh phân khúc nhà trọ cao cấp nhất.
Theo mặt bằng chung, giá đất ở các khu vực dao động từ 50-150 triệu/m2, chi phí hoàn thiện cho mỗi mét vuông là 4-5,5 triệu/m2, và giá cho thuê mỗi năm đạt từ 5-6%.
4.2 Mô hình "Sở hữu - cho thuê"
Nếu đầu tư nhà trọ trên quỹ đất có sẵn, thời gian thu hồi vốn sẽ ngắn hơn đáng kể.
Tuỳ theo vị trí đất, vùng ven hay nội thành, ta sẽ lựa chọn phân khúc kinh doanh nhà cho thuê phù hợp với đặc điểm dân cư, để đạt được tỷ suất lợi nhuận cao nhất.
Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm đạt khoảng 10-12%.
4.3 Mô hình "Thuê - cho thuê lại"
Trong ba mô hình, mô hình "Thuê - cho thuê lại" có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất. Khi kinh doanh nhà trọ cho thuê theo mô hình này, cần lưu ý:
- Chọn đúng quỹ đất có tiềm năng sinh lời cao.
- Chọn phân khúc nhà trọ phù hợp để duy trì và sửa chữa ngôi nhà thuê đúng cách.
- Ngoài chi phí thuê nhà từ chính chủ, bạn có thể đầu tư thêm nội thất.
Giá thuê mỗi năm đạt khoảng 40%.
5. Kinh doanh cho thuê nhà - Tận dụng sức mạnh đòn bẩy tài chính?
Trong bất kỳ mô hình kinh doanh nào, cần tận dụng đòn bẩy tài chính để tối đa hóa lợi nhuận. Trên thế giới, tất cả các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản thành công:
- Không bao giờ sử dụng hết 100% tiền của mình cho một thương vụ kinh doanh.
- Tỷ phú bất động sản Mỹ, Donald Trump, cũng chỉ bỏ ra 20% vốn trong một thương vụ, mặc dù ông có nhiều tiền mặt trong tay.
Hiện nay, phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng rất hiệu quả.
Tuy nhiên, trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn cần lưu ý các yếu tố sau:
- Dòng tiền âm (khoản tiền phải trả gốc và lãi hàng tháng cho ngân hàng).
- Tính toán và cân nhắc dòng tiền âm và dòng tiền dương (từ việc cho thuê nhà).
- Tính toán dòng tiền âm và dòng tiền dương sẽ giúp bạn xác định được khoản vốn cần huy động phù hợp.
Ngoài việc vay ngân hàng, bạn cũng có thể huy động vốn đầu tư cá nhân thông qua hợp tác chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ.
