Giới thiệu
Nhà liền kề và biệt thự tại Hà Nội đã có xu hướng giảm giá nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá không đáng kể và dự kiến sẽ gặp khó khăn trong tương lai, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn từ Savills Hà Nội.
Giá trị của nhà liền kề và biệt thự
Theo bà Hằng, giá trị của nhà liền kề và biệt thự tại thị trường Hà Nội vẫn giữ ở mức cao. Nhà liền thổ có giá trung bình từ 10 đến 30 tỷ đồng, chiếm 55% tỷ trọng. Các biệt thự có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.
Giá biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội sẽ khó giảm giá. (Ảnh minh họa).
Nguyên nhân giá trị không giảm
Các chủ đầu tư hiện nay đối mặt với chi phí đầu tư ban đầu cao hơn. Điều này bao gồm chi phí đất, vốn và chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án. Có những vấn đề phát sinh gây tăng chi phí, ví dụ như tiến trình xin cấp phép và phê duyệt dự án kéo dài. Tất cả những yếu tố này ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm.
Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua bán lại khiến giá trở nên cao hơn. Do đó, rất khó để giảm giá trong hoàn cảnh này.
"Hơn nữa, nhu cầu biệt thự và nhà liền kề vẫn được ghi nhận ở mức cao, trong khi nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu đến từ những người có thu nhập cao, mua để ở, không sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì vậy, không có áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng cao. Điều này là nguyên nhân khiến mức giá tại phân khúc này khó giảm", nhận định của chuyên gia phân tích.
Bà Hằng cũng cho biết rằng vào năm 2023, thanh khoản bất động sản có thể cải thiện, tuy nhiên sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội cần những dự án chất lượng với giá hợp lý để thu hút người mua, đặc biệt là khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh.
Triển vọng thị trường
Trong năm 2023, dự kiến sẽ có 1.600 căn nhà từ 15 dự án tham gia thị trường. Huyện Hoài Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: "Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường vành đai 3,5 và vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận/huyện lân cận như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cũng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường trong năm 2023".
Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự và nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% so với quý trước và 18% so với năm trước. Nguồn cung mới cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu, giảm 91% so với quý trước và 82% so với năm trước. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm nguồn cung được cho là do các khó khăn trong pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án mới.
Số lượng giao dịch cũng đạt mức thấp nhất tính từ năm 2015. Trong quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% so với quý trước và 52% so với năm trước. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% số lượng giao dịch. Thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán giảm mạnh với chỉ 1.458 giao dịch, giảm 44% so với năm trước.
Trước tình hình này, trong quý IV/2022, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán. Giá biệt thự sơ cấp giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Phân khúc shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.
Đối với thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế và niềm tin của người mua trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, đến quý IV/2022, thị trường thứ cấp có lần giảm giá đầu tiên theo quý kể từ năm 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm từ quý III/2022.
