Hướng dẫn: Cách tính giá thuế đất thổ cư

Bạn muốn chuyển lên đất thổ cư nhưng không biết cách tính thuế đất thổ cư như thế nào? Hãy để Luật Quang Huy giúp bạn. Chúng tôi sẽ hướng dẫn cách xác định thuế...

Bạn muốn chuyển lên đất thổ cư nhưng không biết cách tính thuế đất thổ cư như thế nào? Hãy để Luật Quang Huy giúp bạn. Chúng tôi sẽ hướng dẫn cách xác định thuế đất thổ cư, thời hạn và địa điểm nộp thuế này.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là loại đất dùng để ở hoặc xây dựng nhà cửa. Đây là thuật ngữ phổ biến trong cuộc sống hàng ngày, tuy nhiên, nó không được công nhận chính thức bởi luật pháp.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và chia thành 2 loại là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình sử dụng đất thổ cư đều phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Hướng dẫn: Cách tính thuế đất thổ cư?

Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải nộp đúng nghĩa vụ thuế đất đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư. Cách tính thuế đất thổ cư được xác định như sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)

Để tính được số thuế phát sinh, cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất.

2.1. Diện tích đất cần tính thuế

  • Người nộp thuế sở hữu nhiều mảnh đất trong phạm vi của một tỉnh: diện tích đất tính thuế là tổng diện tích của tất cả các mảnh đất thuộc diện chịu thuế trong địa bàn tỉnh đó.
  • Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ: diện tích đất tính thuế được quy định trong sổ đỏ. Trong trường hợp diện tích đất ghi trong sổ đỏ nhỏ hơn so với thực tế, diện tích đất tính thuế là diện tích đất sử dụng thực tế khi sử dụng.
  • Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng một thửa đất chưa được cấp sổ đỏ: diện tích đất cần tính thuế là diện tích đất thực tế người sử dụng đất sử dụng.
  • Các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình cùng sử dụng trên một mảnh đất đã có sổ đỏ: diện tích tính thuế chính là diện tích được ghi ở bên trong sổ đỏ.

2.2. Giá 1m2 đất ở

  • Là giá đất theo từng mục đích sử dụng của thửa đất được tính thuế do các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định và được làm ổn định theo một chu kỳ 5 năm 1 lần từ ngày 1/1/2012. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần phải chú ý những điều sau đây:
    • Nếu trong chu kỳ 5 năm có sự thay đổi về người nộp thuế hay phát sinh thêm các yếu tố có thể làm thay đổi về giá của 1m2 đất tính thuế thì thời gian còn lại của chu kỳ không cần phải xác định lại giá nữa.
    • Trường hợp được nhà nước giao, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm được giao, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
    • Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn chiếm thì giá của 1m2 đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

Hướng dẫn cách tính thuế đất thổ cư Hướng dẫn cách tính thuế đất thổ cư

2.3. Thuế suất

Thuế suất đối với đất ở (bao gồm sử dụng đất dùng để kinh doanh) được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến đối với từng phần có thể tính toán và áp dụng như sau:

Bậc thuế Diện tích tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

Đối tượng chịu thuế đất thổ cư?

Thông thường, mục đích sử dụng mỗi thửa đất thổ cư không chỉ dừng lại ở mức sinh hoạt mà còn phục vụ mục đích kinh doanh. Do đó, đối tượng chịu thuế đất thổ cư sẽ được chia thành hai trường hợp chính như sau:

3.1. Trường hợp 1: Đất ở

Đất ở là loại đất để xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác nhằm phục vụ đời sống của người dân, phù hợp với chính sách quy hoạch đã được phê duyệt. Loại đất này bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:

  • Đất ở tại nông thôn là đất thuộc phạm vi địa giới hành chính xã trừ đất tại khu đô thị mới vẫn thuộc sự quản lý của xã nhưng nằm trong quy hoạch phát triển các quận, thị xã, thành phố. Đất ở tại nông thôn do cá nhân, gia đình đang sử dụng bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất. Phù hợp với các chính sách quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt.
  • Đất ở tại đô thị là đất thuộc phạm vi địa giới hành chính của phường, thị trấn. Đặc biệt khác với đất ở tại nông thôn là đất ở tại đô thị bao gồm cả đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện quy hoạch phát triển theo quy định nhưng vẫn thuộc xã quản lý. Ngoài ra, đất ở tại đô thị còn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất phù hợp với chính sách quy hoạch đã được phê duyệt.

3.2. Trường hợp 2: Nhà ở

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích chính là phục vụ đời sống sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Theo đó, nhà ở thường được chia thành các loại hình cơ bản như sau:

  • Nhà ở riêng lẻ là nhà ở xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Ví dụ như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập,...
  • Nhà ở chung cư là nhà ở được xây dựng có 2 tầng trở lên có nhiều căn hộ, cầu thang chung, lối đi chung. Đặc biệt là có cả phần không gian sở hữu riêng và chung phục vụ nhu cầu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.
  • Về nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích thương mại.
  • Nhà ở công vụ là nhà ở dành riêng cho các đối tượng thuộc diện ở nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
  • Nhà ở tái định cư là nhà các cá nhân, hộ gia đình nào thuộc diện được hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa sẽ được bố trí ở tại đây.
  • Nhà ở xã hội là nhà mà các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước sẽ được bố trí để ở tại đây.

Thời gian, địa điểm nộp thuế đất thổ cư?

3.1. Thời gian nộp thuế đất thổ cư

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, người nộp thuế có thể lựa chọn nộp thuế đất thổ cư 1 hoặc 2 lần trong năm, nhưng phải đảm bảo hoàn thành chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 hàng năm.

3.2. Địa điểm nộp thuế đất thổ cư

Theo quy định, bạn có thể nộp thuế đất thổ cư tại cơ quan thuế trực thuộc tỉnh, thành phố. Ngoài ra, để tạo thuận lợi trong quá trình làm việc, chi cục thuế có thể ủy quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện thu thuế đất thổ cư.

Mức đóng tiền sử dụng đất khi chuyển lên thổ cư đối với hộ gia đình, cá nhân?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, mức đóng tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất thổ cư đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

  • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
  1. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
  2. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  3. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  4. Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ: Đất có diện tích 160m2 (chiều ngang 8m và chiều dài 20m); trong đó có 60m2 thổ cư và còn lại là đất vườn. Giá đất ở tại khu vực đó là 2.200.000 đồng/m2 và giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m2.

Như vậy, trường hợp chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: Diện tích đất ở không được vượt quá hạn mức công nhận đất ở được cơ quan nhà nước quy định. Do đó, cần kiểm tra hạn mức công nhận đất ở tại địa phương trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư.

Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước;
  • Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề giá thuế đất thổ cư. Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải. Trân trọng./.

1