Nhà ở chung cư đang trở thành hình thức an cư phổ biến và thịnh hành hiện nay. Với mức giá phù hợp, tiện nghi, an ninh, thông thoáng và gần trung tâm, ngày càng nhiều người lựa chọn mua chung cư. Tuy nhiên, khi lựa chọn nơi an cư, chắc hẳn bạn sẽ băn khoăn giữa việc mua chung cư, nhà phố hẻm hay đất nền xây nhà. Bài viết này sẽ chia sẻ những lưu ý và kinh nghiệm khi mua dự án căn hộ chung cư tại TP HCM, dựa trên kinh nghiệm hơn 5 năm làm việc tại thị trường này. Hi vọng sẽ giúp bạn cân nhắc quyết định mua và chọn dự án một cách hiệu quả.
Nên mua căn hộ chung cư hay nhà phố hẻm, đất nền xây nhà?
Với mức giá từ 1-3 tỷ đồng, mua nhà hoặc đất ở khu vực TP HCM thường sẽ có vị trí xa, vắng và chưa đầy đủ tiện ích ngoại khu. Hoặc với giá đó, bạn chỉ có thể mua nhà phố hẻm rất nhỏ, sâu, diện tích nhỏ, bí bách, nóng bức và ngập nước.
Vì vậy, với số tiền đó, mình nghĩ các dự án căn hộ chung cư sẽ là lựa chọn hợp lý hơn.
Dưới đây là 5 lợi thế của căn hộ chung cư tại TP HCM ngay dưới 2 tỷ:
- Vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm và đi học cho con.
- Gần trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại.
- Đầy đủ tiện ích nội khu: siêu thị mini, khu vui chơi trẻ em, hồ bơi, gym, spa, cafe,...
- An ninh tốt và ý thức cộng đồng cao.
- Môi trường sống thoáng mát, nhiều sinh khí và ánh sáng tự nhiên.
Nếu bạn đang tìm mua các dự án với tầm tiền đó, hãy tham khảo ngay các dự án chung cư tại quận 7 và Nhà Bè trong năm 2020.
Những lưu ý và kinh nghiệm để mua được căn hộ chung cư ưng ý
Khi mua căn hộ chung cư, bạn cần chú ý đến nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là check list mà bạn có thể dựa vào để đánh giá các dự án bất động sản. Dựa trên kinh nghiệm của mình, Trần Văn Toàn BDS có vài lời khuyên sau đây:
Soi kỹ về vị trí dự án
"Vị trí, vị trí và vị trí" là nguyên tắc hàng đầu khi mua bất kỳ bất động sản nào. Bạn nên đánh giá sự tiện lợi và tiềm năng phát triển của vị trí. Các câu hỏi bạn cần trả lời bao gồm:
- Xung quanh tòa nhà có thoáng mát không? Có tòa nhà nào chắn được ánh sáng, tầm view nhìn ra sao?
- Vị trí mua có gần bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, trường học cho con, các khu vui chơi giải trí,...
- Các vị trí gần sông sẽ mang lại không gian sống trong lành và gia tăng giá trị tốt hơn.
- Có ồn áo, khói bụi không?
- Có dễ dàng di chuyển tới nơi bạn làm việc?
- Có thuận tiện ra sân bay, bến xe, về quê?
- Có các dự án cầu đường, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí,... sẽ được khởi công tại khu vực đó và tăng giá trị căn hộ.
- Thông tin về việc Nhà Bè lên quận hay Bình Chánh lên quận cũng là tín hiệu tốt khi đầu tư.
Có 2 vấn đề bạn nên quan tâm ở Sài Gòn là tắc đường và ngập nước. Do đó, bạn chỉ cần biết những tuyến đường nào tắc đường, ngập nước nghiêm trọng và thường xuyên. Chứ tránh hết được thì chỉ có cách là bạn không nên ở các thành phố lớn.
Chủ đầu tư có uy tín không?
Vấn đề đầu tiên bạn nên xem xét một cách cẩn thận là chủ đầu tư dự án. Nếu bạn muốn đảm bảo dự án được bàn giao đúng thời hạn, thì chủ đầu tư rất quan trọng. Bạn có thể tham khảo thông tin về chủ đầu tư qua các phương tiện truyền thông, mạng xã hội hay Internet. Ngoài ra, xem xét các dự án trước đây mà chủ đầu tư đã thực hiện. Có thông tin tiêu cực về các dự án trước đó không? Từ đó đánh giá độ uy tín của chủ đầu tư.
Các công ty bất động sản uy tín hàng đầu ở TP HCM như Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Công ty Hưng Lộc Phát, An Gia, Khải Minh Land,... là các công ty có lịch sử hoạt động, đáng tin cậy hoặc đã được ghi nhận từ các dự án đã bàn giao, đúng chất lượng và tiến độ cam kết.
Nhà thầu dự án cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Công ty xây dựng ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công trình. Các nhà thầu có tiếng trên thị trường hiện nay có thể kể đến như Coteccons, Hòa Bình, An Phong, Thuận Việt,...
Pháp lý dự án
Pháp lý dự án là một từ khóa được quan tâm rất nhiều trên các diễn đàn, cộng đồng, group và báo chí trong năm 2019-2020. Điều này thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn của khách hàng khi nhiều dự án bị phanh phui.
Trước khi mua một dự án, bạn cần tìm hiểu xem dự án đã có giấy phép xây dựng chưa, đã đủ điều kiện mở bán chưa.
Ở Việt Nam hiện nay, đa phần các công ty bất động sản ít công khai các loại giấy tờ này. Hơn nữa, giấy tờ này rất nhiều và rắc rối. Vì vậy, mình đã có một bài viết riêng về Hồ sơ pháp lý dự án, giúp mọi người kiểm tra đơn giản nhất.
Sổ hồng lâu dài hay 50 năm?
Một tòa nhà chung cư có thể bao gồm nhiều loại hình căn hộ, như căn hộ để ở, officetel, shophouse, penhouse, duplex.
Căn hộ để ở có sổ hồng sở hữu lâu dài, trong khi officetel, shophouse là dạng thương mại dịch vụ, văn phòng chỉ được thuê trong vòng 50 năm.
Nếu bạn chọn mua căn hộ officetel với giá quá rẻ, hãy cẩn thận. Đó có thể là căn hộ không được đăng ký cư trú và chỉ có hợp đồng 50 năm. Đừng để rơi vào tình huống trễ hẹn như vậy.
Đơn vị quản lý là ai?
Đơn vị quản lý chung cư thường bị nhiều khách hàng bỏ qua khi mua nhà. Tuy nhiên, đây là yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống và giá trị tăng sau khi bàn giao.
Các đơn vị quản lý tốt trên thị trường có thể kể đến như Savills, CBRE,... Nếu đơn vị quản lý là của chủ đầu tư, bạn có thể đánh giá dự án trước đó mà họ quản lý.
Cách dễ nhất để biết là vào group cư dân để xem có nhiều phản ánh về vấn đề này không. Thực tế là chung cư nào cũng có vấn đề riêng của nó. Quan trọng là bạn biết trước và chấp nhận nó, sau đó quyết định mua.
Đừng chỉ nhìn vào khuyến mãi, chiết khấu
Thường để thu hút khách hàng, chủ đầu tư sẽ tung ra những chiết khấu và khuyến mãi. Tuy nhiên, nhiều khi vì căn hộ có vấn đề hoặc dự án đã hết căn hộ, nên nhiều người đưa ra những chiêu miễn phí lãi suất, chiết khấu cao trên giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, hãy cân nhắc để xem thực hư như thế nào, đừng vội tin vào quảng cáo và khuyến mãi.
Cân nhắc kỹ về hợp đồng mua nhà
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng nhất đối với bất kỳ dự án nào. Trong hợp đồng, sẽ ghi đầy đủ các quyền lợi, trách nhiệm và các điều khoản liên quan tới thanh toán, tiến độ, trễ tiến độ của chủ đầu tư,... Vì vậy, hãy đọc kỹ hợp đồng và hỏi các thắc mắc cần thiết trước khi ký hợp đồng.
Cẩn thận khi bàn giao nhà
Khi đi nhận bàn giao nhà, hãy mang theo hợp đồng và đặc biệt là phụ lục nội thất. Đối chiếu, so sánh kỹ xem chủ đầu tư đã giao đúng thương hiệu nội thất hay không. Kiểm tra các lỗi của sàn nhà, gỗ, vết dơ, nứt, và chắc chắn rằng mọi thứ hoạt động bình thường.
Cư dân luôn liên kết chặt chẽ với sức mạnh của truyền thông
Một trong những vấn đề quan trọng là liên kết lại với cộng đồng cư dân chung cư và sức mạnh của truyền thông báo chí. Nếu có vấn đề nào, cần thông báo, hãy làm ầm lên để có thể giải quyết. Thực tế là nhờ sự đoàn kết và hỗ trợ từ báo chí mà các vấn đề rắc rối có thể được giải quyết.
Mua dự án ở giai đoạn nào?
Các dự án thường có giá rẻ nhất và thời gian thanh toán linh hoạt nhất ở giai đoạn đầu. Ở giai đoạn này, bạn có nhiều sự lựa chọn hơn.
Các giai đoạn sau đó, giá chủ đầu tư sẽ tăng theo tiến độ. Mua dự án ở giai đoạn này an toàn hơn, nhưng tiến độ đóng tiền nhanh hơn. Khi bàn giao, bạn sẽ phải mua nhượng lại căn hộ của các khách hàng đã mua đợt trước. Thời điểm này, bạn phải thanh toán tới 95%.
Nói chung, việc mua dự án ở giai đoạn nào phụ thuộc vào nhu cầu, đánh giá dự án và phương án tài chính của bạn.
Có nên mua dự án chưa có sổ hồng?
Thông thường, sau khi nhận bàn giao, dự án chung cư mất khoảng 1.5-2 năm để có thể ra sổ cho cư dân.
Cách đơn giản nhất để mua dự án lúc này là vay một phần từ ngân hàng, ngay cả khi bạn có đủ tài chính. Bởi vì ngân hàng sẽ là bên trung gian đảm bảo rằng dự án đó đủ giấy tờ và pháp lý.
Mua dự án căn hộ cũ đã qua sử dụng?
Trước khi mua căn hộ chung cư cũ, bạn cần lưu ý một số điều sau:
- Kiểm tra xem căn hộ đã có sổ hồng chưa? Có thể vay ngân hàng không? Tỷ lệ vay bao nhiêu?
- Kiểm tra kỹ xem tòa nhà đã xuống cấp nhiều chưa? Có đảm bảo an toàn khi ở? Chi phí sửa chữa là bao nhiêu?
- Đơn vị quản lý có chuyên nghiệp không? Có đảm bảo an ninh không?
Bạn có thể hỏi người quen, cư dân, tìm thông tin trên group cư dân, google search trên báo chí,...
Một vài lưu ý khi mua căn hộ chung cư trả góp, vay tiền vốn ngân hàng
Mua ở góp ở đây mình hiểu theo nghĩa là vay ngân hàng để trả một phần trên tổng giá trị.
Một ví dụ cụ thể: Căn hộ 2 tỷ, vay 50% là 1 tỷ, thời hạn 15 năm. Thì 1 tháng tiền bạn trả bao gồm:
- Tiền gốc: 1 tỷ / 180 tháng (15 năm) = 5.5 triệu / tháng
- Tiền lãi cao nhất: 1 tỷ x 9%/12 (Tạm tính lãi suất là 9%/năm) = 7.5 triệu / tháng
Như vậy, với lãi suất tạm tính 9%/năm, 1 tháng bạn phải trả tối đa tổng là 5.5 + 7.5 = 13 triệu đồng / tháng. Số tiền này sẽ giảm dần theo thời gian do hằng tháng bạn trả gốc, dư nợ giảm dần.
Số tiền 13 triệu là con số bạn cần cân nhắc dựa trên tổng thu nhập của gia đình hàng tháng sau khi trừ các chi phí sinh hoạt, con cái, chữa bệnh,...
Theo kinh nghiệm cá nhân, không nên vay quá 50% tổng giá trị. Nếu có khoản dư, bạn nên thanh toán trước hạn để giảm dần dư nợ.
Có nên đầu tư, kinh nghiệm, cách mua có lời?
Hiện nay có nhiều sản phẩm cạnh tranh cho khách hàng lựa chọn, và không còn căn hộ chờ đợi hàng ngày để mua và bán với chênh lệch lớn. Thay vì vậy, các dạng mua đầu tư dưới đây mình thấy vẫn còn hợp lý:
- Mua từ giai đoạn đầu và bán lại khi tiến độ xây dựng đã cao: tỷ suất lợi nhuận khoảng 10-20%
- Mua căn hộ cho thuê: tỷ suất cho thuê khoảng 5%, cộng với tăng giá căn hộ ở TP HCM thường 5-10%/năm. Tỷ suất tổng đạt khoảng 10-15%
- Mua căn hộ để tích lũy làm tài sản: tỷ suất cao hơn tiền gửi ngân hàng
Các tính toán trên đây chỉ mang tính chất trung bình trên thị trường và chỉ đúng khi bạn chọn được dự án tốt. Hiệu quả đầu tư của bạn sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm mua căn hộ.
Những lưu ý, kinh nghiệm khi mua căn hộ chung cư để hợp phong thủy
Ngoài những yếu tố an toàn, căn hộ bạn chọn cũng phải đảm bảo vấn đề phong thủy. Phong thủy là một lĩnh vực khoa học chứ không phải mê tín. Dưới đây là những kinh nghiệm mình thu thập sau nhiều năm làm việc trong ngành này.
Hướng của tòa nhà chung cư
Hãy chú ý đến khoảng giữa mà phong thủy gọi là Minh Đường, tức khoảng trống trước mặt tòa nhà có sáng sủa, rộng rãi hay không. Nếu hướng tòa nhà quay ra mặt hồ nước, đó sẽ rất tốt. Ngoài ra, gần công viên cũng sẽ giúp giảm tà khí và mang lại môi trường sống tuyệt vời.
Nên chọn tầng mấy?
Việc chọn tầng là do sở thích của từng người. Người lớn tuổi thường chọn lầu thấp, trẻ tuổi thích lầu cao để ngắm view.
Ở một tòa nhà, các lầu trung và cao có giá cao hơn lầu thấp. Điều này là do nhu cầu thị trường quyết định. Các lầu trung và cao có gió mát, thoáng, tầm nhìn xa, rộng, không bị muỗi, côn trùng và ít bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn và khói bụi.
Bạn sẽ thấy chung cư có lầu 3A, 12A, mặc dù thực tế là tầng 4, 13. Đây là 2 lầu có giá rẻ nhất do nhiều khách hàng tránh chúng. Nhưng cũng có nhiều người cho rằng bình thường và vẫn mua.
Chọn hướng nào?
Ở một dự án, các căn có hướng tốt, có tầm nhìn đẹp, xa, rộng, thoáng mát và ánh sáng đầy đủ sẽ có giá cao nhất.
Một số khách hàng cũng chọn hướng cửa và hưởng ban công theo mệnh của họ.
Vị trí giá rẻ nhất là các căn có hành lang đâm thẳng cửa, gần tụ điện, thang máy, thiếu ánh sáng và view bị che.
Thiết kế bên trong căn hộ
Đối với thiết kế căn hộ, bạn cần lưu ý đến một số vấn đề sau:
- Phòng ngủ, phòng khách có cửa sổ gió, nắng không?
- Phòng vệ sinh được đặt ở đâu, có hợp lý, thông thoáng không?
- Phòng bếp có hợp lý không?
- Có khu phơi đồ riêng không?
- Trần nhà cao bao nhiêu?
- Hệ thống đường âm, máy nước nóng, điều hòa, hệ thống điện,...
Lời kết
Mua căn hộ chung cư là một tin mừng vì bạn sẽ có chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, để trọn vẹn cả đôi đường, hãy chú ý đến những lưu ý và kinh nghiệm trước khi mua chung cư. Nếu bạn cần mua một căn hộ chung cư với pháp lý rõ ràng, giá tốt, phong thủy hợp và tránh được tất cả những điều trên, hãy liên hệ với Trần Văn Toàn BDS để được tư vấn cụ thể.
