Trong thời gian gần đây, có nhiều người dân muốn chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư (đất ở). Vậy theo pháp luật đất đai hiện hành, điều kiện, hồ sơ và thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất ở được quy định như thế nào?
Trong bài viết dưới đây, chúng tôi hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
1. Đất ruộng là gì?
Đất ruộng là loại đất được sử dụng cho mục đích trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm, nhằm tạo ra sản phẩm nông nghiệp.
2. Có thể chuyển đổi từ đất ruộng sang đất thổ cư được không?
Theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa và hạn chế chuyển đổi đất trồng lúa sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp, trong đó có đất ở.
Như vậy, Nhà nước hạn chế chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp nhưng không cấm. Bạn vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.
3. Điều kiện để chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư
Theo điểm a, d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Do đó, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, bạn cần phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Thủ tục chuyển đất ruộng sang đất ở
Để tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng sang đất ở, bạn cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tới Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.
Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
5. Thời gian chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư
Thời hạn giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất là:
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
6. Phí chuyển từ đất ruộng sang đất thổ cư
6.1. Tiền sử dụng đất
Đây là khoản phí lớn nhất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất).
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích với các trường hợp:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Nếu thuộc trường hợp trên, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
6.2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và các tổ chức, cá nhân cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.
6.3. Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
6.4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và mức thu giữa các tỉnh thành cũng sẽ không giống nhau.
8. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn.
- Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Trên đây là toàn bộ thông tin của chúng tôi về hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở mà bạn quan tâm.
Chúng tôi, Luật Quang Huy, là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn trong vai trò hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ về chuyển đổi từ đất ruộng sang đất ở, bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
