Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trong xây dựng

Chỉ giới đường đỏ là gì? Làm thế nào để phân biệt đâu là chỉ giới đường đỏ, đâu là chỉ giới xây dựng trong xây dựng? Cùng tìm hiểu trong bài viết sau. Trong...

Chỉ giới đường đỏ là gì? Làm thế nào để phân biệt đâu là chỉ giới đường đỏ, đâu là chỉ giới xây dựng trong xây dựng? Cùng tìm hiểu trong bài viết sau.

Trong lĩnh vực xây dựng và quy hoạch, việc hiểu rõ về chỉ giới đường đỏ là cực kỳ quan trọng để xây dựng công trình tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật và tránh gây ra sai phạm. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng và Thông tư 22/2019/TT-BXD đã quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình.

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ, hay còn gọi là ranh lộ giới, là một đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch. Trên thực tế, đường này còn được gọi là thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất dành làm đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác và phần đất xây dựng công trình, nhà ở đứng tên của hộ dân hoặc một người dân.

Theo hình ảnh minh họa, chỉ giới đường đỏ thường là phần ngăn cách giữa đất dành làm đường đô thị, bao gồm lòng đường, lề đường, vỉa hè và phần đất đã được cấp sổ.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Ngoài chỉ giới đường đỏ, trong xây dựng còn có chỉ giới xây dựng. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất theo quy định của Thông tư 01/2021/TT-BXD và khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014.

Thông thường, chỉ giới đường đỏ lớn hơn chỉ giới xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, có những công trình, nhà ở có chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng. Điều này có nghĩa là công trình, nhà ở được phép xây dựng trên toàn bộ phần đất đã được cấp sổ, tương ứng với mật độ xây dựng 100%.

Hồ sơ, thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ

Việc xin chỉ giới đường đỏ yêu cầu các loại giấy tờ như sau:

  • Văn bản đề nghị ký hợp đồng lập chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu hợp pháp (cá nhân hoặc pháp nhân) của nhà ở và sử dụng đất ở.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà hoặc các văn bản chứng minh quyền sử dụng đất cần có công chứng, chứng thực.
  • 02 bản đồ (hai trong số những bản đồ sau: Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính có yếu tố địa hình, Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200-1/500) phù hợp với sơ đồ vị trí được giới thiệu, do chủ thể có tư cách pháp nhân như cơ quan lập không quá 2 năm; hiện trạng phù hợp thực tế; được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định.
  • Các tài liệu giải trình rõ cơ sở, căn cứ xác minh để xác định chỉ giới đường đỏ. Giấy giới thiệu và kèm theo 01 đĩa CD.
  • Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được UBND cấp phường, xã hoặc thị trấn xác nhận khu đất do cá nhân, hộ gia đình đang quản lý sử dụng, không có tranh chấp. Đối với đất đang sử dụng thì phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc người đang sử dụng.
  • Giấy ủy quyền chứng thực tại UBND cấp phường, xã, thị trấn hoặc cơ quan công chứng (nếu chủ sử dụng đất không trực tiếp thực hiện thủ tục).

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ gồm 3 bước: chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ và nhận kết quả. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chính là Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch xây dựng.

  • Bước chuẩn bị hồ sơ đã được chia sẻ ở trên, lưu ý rằng, người nộp phải kiểm tra kỹ các giấy tờ trước khi nộp để tránh sai sót và đảm bảo tính chân thật của hồ sơ.
  • Người nộp đến nộp hồ sơ vào giờ hành chính tại Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch xây dựng. Đối với những hồ sơ đủ tiêu chuẩn, người nộp hồ sơ sẽ được viết phiếu nhận và hẹn trả kết quả sau khi đã tiến hành giải quyết thủ tục. Nếu hồ sơ chưa đủ tiêu chuẩn, cán bộ sẽ hướng dẫn người nộp sửa chữa và bổ sung đầy đủ theo quy định.
  • Bước cuối cùng là nhận kết quả theo thời gian đã được hẹn trên giấy hẹn. Trong trường hợp khu đất mới và đất đang sử dụng, cần lưu ý rằng:
    • Khu đất mới phải có bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp kèm với sơ đồ giới thiệu địa điểm.
    • Đất đang sử dụng cần có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đang sử dụng hoặc chủ đầu tư.

Khoảng lùi công trình là gì?

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Việc quy định khoảng lùi công trình là để tránh những công trình hay nhà ở lấn quá chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi công trình ra đời nhằm giúp chủ đầu tư xây dựng công trình một cách hợp lý nhất, không vi phạm quy định về chiều cao hay chiều rộng.

Khoảng lùi công trình sẽ phụ thuộc nhiều vào chiều cao (số tầng) của công trình. Theo quy chuẩn chung về kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, khoảng lùi sẽ được quy định theo bảng dưới đây:

Tuyến đường có lộ giới dưới 19m Khoảng lùi công trình
Độ cao dưới 22m Xây sát chỉ giới đường đỏ
Độ cao từ 22m-25m 3m, tính từ chỉ giới đường đỏ
Độ cao từ 25m-28m 4m, tính từ chỉ giới đường đỏ
Độ cao từ 28m trở lên 6m, lùi vào so với chỉ giới đường đỏ
Tuyến đường lộ giới từ 19-22m Khoảng lùi công trình
Cao dưới 25m Không cần cách lô giới
Cao từ 25m-28m Lùi vào 3m
Cao trên 28m Lùi ít nhất 6m
Tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên Khoảng lùi công trình
Cao dưới 28m Không cần cách lộ giới
Cao từ 28m trở lên Cách lộ giới ít nhất 6m

Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ

Vi phạm chỉ giới đường đỏ không được phép khi chủ đầu tư xây dựng các công trình hay nhà ở. Tuy nhiên, có một số trường hợp mà phần nhà được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ, cụ thể như sau:

Trường hợp khi chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng

Một số phần nhà được nhô ra khi hai chỉ giới đường đỏ và xây dựng trùng nhau:

  • Tất cả các bộ phận của nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ trong độ cao khoảng giữa từ mặt của vỉa hè đến độ cao 3,5m ngoại trừ các trường hợp quy định riêng.
    • Đường ống đứng thoát nước mưa được đặt ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m, đồng thời phần đường ống này phải đảm bảo thẩm mỹ và mỹ quan chung.
    • Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận trang trí được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.
  • Trong khoảng không từ độ cao từ 3,5m trở lên, những bộ phận cố định của ngôi nhà như ban công, ô-văng, mái đua,... được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ với điều kiện độ vươn ra phải nhỏ hơn ít nhất 1m so với chiều rộng của vỉa hè và phải làm trong khoảng được quy định tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới.
  • Phần ngầm dưới mặt đất: Tất cả các bộ phận ngầm dưới mặt đất của nhà đều giới hạn trong chỉ giới đường đỏ, tránh ảnh hưởng đến vỉa hè và lòng đường nếu gặp sự cố.
  • Mái hè phố, mái đón: Khuyến khích xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, nhưng không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác, không được vượt quá chỉ giới đường đỏ và cao hơn vỉa hè 3,5m trở lên.

Trường hợp khi chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

  • Bất cứ bộ phận nào của căn nhà cũng không được vượt qua chỉ giới đường đỏ.
  • Các bộ phận của công trình hay nhà ở được phép vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng nằm trong khoảng lùi công trình trong các trường hợp sau đây:
    • Bậc thềm, móng nhà, cánh cửa, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua.
    • Ban công được nhô ra nhưng giới hạn trong 1,4m tính từ chỉ giới xây dựng, không được che chắn tạo thành lô gia hoặc buồng kín.

Trên đây là những thông tin về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình cần nắm rõ trước khi thi công một công trình hay nhà ở.

Nguồn: Tổng hợp.

1