Chung cư giá rẻ trở thành một nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực gần trung tâm thành phố. Để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có tài chính hạn chế nhưng muốn ở gần trung tâm, xuất hiện một loại căn hộ mini với diện tích nhỏ.
Tại Quận 3, trên đường Lê Văn Sỹ, một tòa nhà đang mở bán các căn hộ dạng studio từ 28-30m2. Mức giá đang rao bán khoảng 54 triệu/m2, tương đương với gần 1,6 tỷ đồng/căn hộ. Mặc dù giá này ở tầm giá của một số chung cư cao cấp, nhưng do diện tích nhỏ nên phù hợp với nhu cầu và tài chính của nhiều người.
Ngoài ra, cũng tại Quận 3, căn hộ mini có diện tích 20m2 trên đường Trương Quyền được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng. Loại căn hộ này có gác xép để tăng diện tích sử dụng và đã có sổ hồng sử dụng lâu dài, pháp lý rõ ràng. Căn hộ này đang được cho thuê lại với giá từ 4-6 triệu/tháng và giá bán đã bao gồm đầy đủ nội thất. Loại căn hộ nhỏ này phù hợp với người trẻ, sinh viên hoặc người đi làm nhưng chưa lập gia đình. Tuy nhiên, với mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2, sẽ rất khó để tìm được người mua trong giai đoạn hiện tại.
Ngoài Quận 3, nhiều căn hộ mini cũng được rao bán tại một số quận khác trên địa bàn TP.HCM với mức giá tương tự. Đặc biệt, tại Quận 12, có một khu căn hộ mini có diện tích từ 15-25m2 đang được rao bán với giá thấp nhất là 290 triệu đồng/căn. Loại phòng được thiết kế dạng có gác xép sẽ có giá 350 triệu đồng/căn. Mức giá này được đánh giá là rất rẻ so với giá nhà tại khu vực, tương đương 14,5 triệu đồng/m2.
Mức giá phải chăng, diện tích nhỏ phù hợp với người có tài chính hạn chế, chung cư mini đang đáp ứng một phần nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, cần cẩn trọng trước rủi ro về pháp lý khi mua nhà. Các dự án chung cư mini đang được rao bán với loại hình hợp đồng nhượng quyền sử dụng 50 năm hoặc chỉ được lập vi bằng để thể hiện quyền sử dụng. Sau khi hết thời hạn, người mua sẽ không còn quyền sở hữu căn chung cư mini này nữa.
Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, với những công trình chung cư mini có cơ sở pháp lý rõ ràng, người mua hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) khi mua căn hộ trong chung cư mini. Tuy nhiên, việc được cấp sổ hồng không hề đơn giản, và nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đầy đủ các quy định. Do đó, khi mua chung cư mini, người mua cần xem xét đầy đủ từ quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng và thiết kế, năng lực của chủ đầu tư, để tránh rủi ro không đủ điều kiện được cấp sổ hồng và rủi ro trong trường hợp không có sổ hồng để tiến hành chuyển nhượng.
Với sự linh hoạt và tiện lợi, cộng thêm chủ đầu tư đóng thuế 50 năm, mức giá bán một căn hộ chung cư mini sẽ rẻ hơn so với căn hộ chung cư có thời hạn lâu dài. Tuy nhiên, giá bán cũng phụ thuộc vào thị trường biến động. Trong trường hợp được chuyển nhượng lại hoặc cho thuê lại, chung cư mini sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.
Hiện nay, giá các chung cư (thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài) có xu hướng giảm dần theo thời gian do chất lượng nhà ở ngày càng giảm sút. Những căn chung cư giới hạn thời hạn sử dụng và giảm chất lượng theo thời gian sẽ dẫn tới tình trạng giá mua bán giảm đáng kể, gây thiệt hại cho người mua.
Theo luật sư Tuấn, việc chuyển nhượng, cho thuê lại của người mua phụ thuộc phần lớn vào hợp đồng ký kết với chủ đầu tư. Sau khi mua bán, người mua chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn 50 năm. Hết thời hạn này, người mua có trách nhiệm trả lại nhà cho chủ đầu tư. Việc không có chứng thư pháp lý công nhận quyền sở hữu sẽ gây khó khăn cho việc giao dịch liên quan đến tài sản này, gây rủi ro và tranh chấp.
Với mức giá phù hợp và diện tích nhỏ, chung cư mini đang đáp ứng một phần nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, việc mua nhà cần cẩn trọng với rủi ro về pháp lý. Người mua cần xem xét kỹ từ quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng và thiết kế, năng lực của chủ đầu tư, để tránh rủi ro không đủ điều kiện được cấp sổ hồng và rủi ro trong trường hợp không có sổ hồng để tiến hành chuyển nhượng.
