Đất dự án là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản và thường là một điều bối rối đối với những nhà đầu tư mới tìm hiểu về lĩnh vực này. Trên thực tế, đất dự án là những lô đất trong một dự án quy hoạch, thường chưa được khai thác hoặc xây dựng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về đất dự án và những lưu ý quan trọng khi đầu tư vào đất dự án.
Đất dự án là gì?
Đất dự án, còn được gọi là đất nền dự án, là những lô đất trong một dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Điều đặc biệt về đất dự án là những lô đất này thường giữ nguyên hiện trạng ban đầu mà không có bất kỳ tác động nào từ con người như san bằng, đào, san lấp,... Điều này có nghĩa là đất dự án là những mảnh đất nằm trong quy hoạch của một chủ thầu và chưa được khai thác hay xây dựng.
Để đảm bảo quyền đầu tư và phát triển, đất dự án thường được phê duyệt về mặt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại các khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án thường được xây dựng tại các khu dân cư, khu sinh thái, cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và toà nhà văn phòng.
Kiểm tra pháp lý của đất dự án
Để đảm bảo tính pháp lý của đất dự án, cần kiểm tra những văn bản và hồ sơ cụ thể sau đây:
- Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án (trong trường hợp dự án phải đền bù).
- Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
- Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án đó.
Ngoài những giấy tờ và hồ sơ trên, quý khách hàng cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của họ qua các dự án đã được thực hiện.
Điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
Có nhiều sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án, và dưới đây là một số điểm khác biệt quan trọng giữa chúng:
-
Về định nghĩa:
- Đất thổ cư là đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị, chỉ dùng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống.
- Đất dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa được xây dựng và vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu.
-
Về pháp nhân:
- Đất thổ cư thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa.
- Đất dự án do doanh nghiệp thực hiện và phân lô dự án.
-
Về thời gian ra sổ con nếu phân lô và tách thửa:
- Đất thổ cư: khoảng 2 - 6 tháng tuỳ thuộc vào hồ sơ tách thửa.
- Đất dự án: khoảng 1 - 2 năm tuỳ thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư.
-
Về khả năng tiếp tục tách thửa:
- Đất thổ cư: tuỳ thuộc vào khu vực và điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau.
- Đất dự án: không thể thực hiện tách thửa do đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500.
-
Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh:
- Đất thổ cư: cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích và an ninh phụ thuộc vào vị trí của đất.
- Đất dự án: cơ sở hạ tầng thường được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, công viên,... Với các khu đất dùng để xây dựng khu dân cư hay toà nhà văn phòng, an ninh và phòng cháy chữa cháy cũng được chú trọng hơn.
Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng không?
Theo luật đầu tư, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất nền dự án có thể được chuyển nhượng, nhưng cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của luật đầu tư.
- Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
- Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng và đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Đất dự án ngày càng xuất hiện nhiều và giá thành hợp lý, tính pháp lý an toàn đồng thời dễ sang nhượng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và đạt hiệu suất lợi nhuận tốt, các nhà đầu tư cần lưu ý các điều sau:
1. Nắm vững thông tin về chủ đầu tư
Chủ đầu tư là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án. Các nhà đầu tư nên dựa vào thành công trước đó để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì dự án nên được đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro không mong muốn xảy ra.
2. Không mua đất dự án theo sổ chung
Các nhà đầu tư cần chắc chắn rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng lô, tránh mua đất dự án theo sổ chung. Việc mua đất dự án theo sổ chung sẽ gặp nhiều khó khăn và rủi ro trong việc tách sổ hay chuyển nhượng sau này.
3. Hiểu rõ về trình tự mua bán
Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cụ thể như sau:
- Về hồ sơ pháp lý: chuẩn bị đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Về thủ tục sang tên và sang tiền: chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng theo quy định của luật pháp. Cần có các biên bản đất đai dự án từ chủ đầu tư.
Để đảm bảo tính an toàn về pháp lý, các nhà đầu tư có thể liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia về địa ốc để nhận được tư vấn chi tiết.
4. Giấy tờ mua bán rõ ràng
Giấy tờ mua bán rõ ràng là một yếu tố rất quan trọng, vì liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Việc kiểm tra và đánh giá tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mua bán thông qua môi giới bất động sản.
Những loại đất nền dự án không nên mua
Ngoài những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án, cũng cần tránh mua các loại đất nền dự án sau đây:
- Đất tại các dự án chưa được phép phân lô: mua đất chưa phân lô là vi phạm pháp luật và có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình chuyển nhượng.
- Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ: tìm hiểu kỹ nguyên nhân vì sao dự án được thanh lý giá rẻ, có thể tiềm ẩn rủi ro cao.
- Đất dự án ma: mua đất dự án ma là đầu tư không có giá trị, có thể gây lãng phí tiền bạc và rủi ro pháp lý.
- Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng: mua đất dự án bị cầm cố ngân hàng sẽ gặp nhiều vấn đề pháp lý và rắc rối trong quá trình chuyển nhượng.
Bài viết trên đã cung cấp những thông tin cần thiết để giải đáp thắc mắc về đất dự án. Hy vọng rằng, qua bài viết này, các nhà đầu tư sẽ có thể cân nhắc và đưa ra quyết định thông minh khi đầu tư vào một dự án bất kỳ.
Nguồn: Tổng hợp.
