Với việc nhận được sự hỗ trợ từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản đã bắt đầu tỏa sáng từ nửa cuối năm 2023 với số lượng giao dịch tăng đáng kể trong một số phân khúc. Dự kiến, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ tiếp tục hồi phục và phát triển.
Ông Nguyễn Minh Giang, chuyên gia quản lý tài sản khách hàng cao cấp tại Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, đã chia sẻ với báo chúng tôi về thị trường bất động sản và triển vọng của nhóm cổ phiếu địa ốc trong năm Giáp Thìn 2024.
Điểm sáng là chung cư và nhà ở riêng lẻ
- Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục vào nửa cuối năm 2023, ông đánh giá như thế nào về nhận định này?
Ông Nguyễn Minh Giang: Thị trường bất động sản năm 2023, theo quan sát của tôi, đã có sự khởi sắc nhẹ vào nửa cuối năm, tuy nhiên, khá phân hoá và tập trung ở một số phân khúc cụ thể. Phân khúc chung cư cũ ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh tiếp tục tăng giá và thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư. Một số dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp cũng ghi nhận sự quan tâm từ nhà đầu tư.
Đồng thời, phân khúc nhà ở riêng lẻ cũng phục hồi tốt. Một số tỉnh, thành phố đang phát triển mạnh về đầu tư công cũng là điểm đến của nhiều nhà đầu tư và giá bán ở các khu vực này cũng giảm ít so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, phân khúc đất nền, đất ven đô, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn đang gặp khó khăn.
Quốc hội vừa thông qua 3 luật quan trọng tác động trực tiếp đến ngành địa ốc, bao gồm: Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).
Lĩnh vực bất động sản rất phụ thuộc vào yếu tố pháp lý để có nguồn vốn và tiến độ triển khai dự án. Vì vậy, doanh nhân đang rất kỳ vọng vào 3 luật trên sẽ tạo động lực cho thị trường phục hồi và phát triển bền vững trong thời kỳ mới.
- Bước sang năm 2024, ông đánh giá thế nào về sự tiếp nối đà hồi phục của thị trường?
Trong năm 2024, việc nới lỏng tiền tệ tiếp tục là một yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì đà phục hồi. Số lượng tiền gửi của người dân từ cuối năm 2022 và đầu năm 2023 đang quay trở lại sản xuất và một phần trong số này sẽ được đầu tư vào các kênh đầu tư, trong đó, bất động sản luôn được ưu tiên. Khi chính sách điều hành ổn định và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi, thị trường bất động sản cũng có xu hướng tăng giá.
Triển vọng thị trường trong năm 2024 là khá tốt nhưng có thể sẽ khá phân hoá và cục bộ. Các phân khúc cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Đồng thời, phân khúc đất nền, đất "lúa non" cũng sẽ tiếp tục trầm lắng do phần lớn nhà đầu tư tham gia phân khúc này sử dụng đòn bẩy tài chính cao và có nhu cầu thực tế không nhiều. Tình trạng dư thừa nguồn cung trong phân khúc này cũng rất lớn nên khó khởi sắc trong năm 2024.
Ngoài ra, chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với giá bán phù hợp với tầng lớp người có thu nhập trung bình khá tiếp tục tăng giá. Tiếp theo, phân khúc nhà ở riêng lẻ cũng sẽ tiếp tục phục hồi với nhu cầu thực tế của người dân.
Đối mặt 3 thách thức
- Theo ông, thị trường bất động sản còn đối diện với những thách thức gì?
Tôi cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 thách thức.
Thách thức đầu tiên là tình hình kinh tế chung. Trong năm 2024, kinh tế toàn cầu có thể tăng trưởng chậm lại. Trên đất nước, tăng trưởng tín dụng tính đến tháng 10/2023 chỉ đạt 7,39% và chỉ có tăng trưởng đáng kể vào hai tháng cuối năm để đạt 13,7%. Điều này chỉ ra rằng nhu cầu vay mới của doanh nghiệp và người dân rất thấp khi trước đó lãi suất khá cao.
Kinh tế thế giới vẫn đang trong tình trạng không rõ ràng. Dòng tiền trong nước vẫn còn rất thấp. Chỉ số sản xuất PMI của Việt Nam trong nhiều tháng liên tục dưới mức 50 điểm, cho thấy nhu cầu của nền kinh tế vẫn còn khá thấp. Do đó, không chỉ riêng lĩnh vực bất động sản mà tất cả lĩnh vực kinh tế đều đối diện với thách thức này.
Thách thức thứ hai là vấn đề về dòng tiền. Trong năm 2023, việc cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn tỷ lệ tăng trưởng chung của ngành, chiếm hơn 21% tổng tín dụng trong nền kinh tế. Điều này phản ánh chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn đã phát huy hiệu quả.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Trong năm 2023, số lượng doanh nghiệp có dự án mới rất ít, dòng tiền kinh doanh cốt lõi của hầu hết doanh nghiệp đang ở trạng thái âm.
Nếu các dự án không thể giải quyết được vấn đề pháp lý và hoàn thiện cơ sở hạ tầng để đưa sản phẩm ra thị trường trong năm 2024, rủi ro sẽ xuất hiện. Ngoài ra, còn áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn với hơn 120.000 tỷ đồng, đây là mức đáo hạn lớn nhất trong 5 năm qua.
Thách thức thứ ba đến từ yếu tố pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Điều này cũng là lý do khiến nguồn cung giảm trong nhiều năm gần đây.
Một dự án mới cần ít nhất 70% vốn góp từ khách hàng và nguồn vốn vay. Chủ đầu tư chỉ chiếm 30% nguồn vốn. Nếu gặp khó khăn về pháp lý, doanh nghiệp sẽ không thể tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ và chi phí cao, ảnh hưởng xấu đến doanh nghiệp và rủi ro cho thị trường.
Vì vậy, tôi cho rằng yếu tố pháp lý là đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản.
Đảo chiều từ 2025, bất động sản sẽ bứt phá từ 2027?
- Theo ông, thời điểm đảo chiều của thị trường sẽ diễn ra khi nào? Ông có lời khuyên gì dành cho nhà đầu tư bất động sản?
Thị trường giai đoạn 2024-2025 sẽ chứng kiến sự giảm giá từ các chủ đầu tư. Điều này là cần thiết để doanh nghiệp tự vượt qua khó khăn. Cung - Cầu sẽ gặp nhau dễ dàng hơn. Đây cũng là một trong những tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu đảo chiều.
Một tín hiệu quan trọng khác là thu nhập của người dân. Khi thu nhập giảm sút, khó lòng nhìn thấy sự đảo chiều của thị trường trong năm 2024. Có thể chỉ là sự phục hồi chậm, phân hoá là chủ yếu.
Yếu tố quan trọng tiếp theo là pháp lý, với 3 luật quan trọng có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây cũng được xem là thời điểm chuyển giao giữa chu kỳ cũ và mới.
Theo nghiên cứu của tôi, sau thời điểm đảo chiều, thị trường thường cần ít nhất 2 năm để ổn định và phát triển mạnh mẽ trở lại.
Do vậy, tôi dự đoán nửa cuối năm 2025 sẽ là thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản. Khoảng từ năm 2027 trở đi, thị trường sẽ thực sự bứt phá hơn khi kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn, pháp lý hoàn chỉnh và thu nhập của người dân bắt đầu tăng trưởng trở lại. Doanh nghiệp cũng sẽ hồi phục với các chiến lược kinh doanh phù hợp.
Đối với nhà đầu tư, tôi cho rằng quản lý dòng tiền cá nhân và chọn thời điểm xuống tiền trong tình hình này là rất quan trọng.
Khi kinh tế vẫn ở giai đoạn không rõ ràng, chính trị chưa ổn định, việc phân bổ và chọn đúng tỷ trọng đầu tư là cực kỳ quan trọng để vượt qua con đường dài. Với bất động sản, nhà đầu tư nên tìm kiếm bất động sản ở vị trí trung tâm và có dòng tiền ổn định. Ngoài ra, những khu vực được thúc đẩy mạnh, có đầu tư công, phân khúc cho người thu nhập trung bình thấp, cũng là tầm nhìn lâu dài. Quan trọng là chọn thời điểm phù hợp dựa trên điểm đảo chiều của thị trường để tối ưu hóa hiệu suất đầu tư.
Cổ phiếu bất động sản theo sát sự nóng - lạnh của thị trường địa ốc
- Ông đánh giá như nào về cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán?
Tôi cho rằng thị trường bất động sản luôn có mối liên hệ chặt chẽ và đồng thuận với giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
Trong giai đoạn sốt đất năm 2021, giá cổ phiếu bất động sản đã tăng từ 5 đến 10 lần chỉ trong vài tháng. Còn năm 2022, khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm giá từ 5 đến 10 lần. Tôi thường gọi cổ phiếu bất động sản là "lên bấy nhiêu thì xuống như vậy", phản ánh rõ bản chất của thị trường và khó khăn của doanh nghiệp.
Trong năm 2022, rất nhiều nhà đầu tư và chủ doanh nghiệp bất động sản đã phải bán giải chấp cổ phiếu. Điều này là giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản.
Tuy nhiên, trong cơn nguy luôn có cơ. Thời điểm khó khăn nhất luôn là thời điểm "săn mồi" tốt nhất. Cần nhìn nhận một cách khách quan, không ít doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn do phát triển dự án quá nhiều và sử dụng đòn bẩy tài chính cao, gặp khó khăn. Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp bất động sản tốt và đây chính là thời điểm để họ săn đón.
Tôi dự kiến năm 2024-2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ giao dịch và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây cũng là thời điểm rất tốt để xem xét và tìm kiếm các công ty chất lượng để đầu tư với tầm nhìn dài hạn.
Một doanh nghiệp tốt cần có tài lực tốt và khỏe mạnh. Các doanh nghiệp này ít vay nợ và có đòn bẩy thấp. Họ cũng cần linh hoạt trong chiến lược kinh doanh, như chuyển đổi sang phân khúc dành cho đối tượng thu nhập trung bình khá, xây dựng nhà ở xã hội,... để duy trì doanh thu và dòng tiền trong tình hình khó khăn hiện tại.
Các doanh nghiệp có tài lực tốt tại thời điểm này sẽ có nhiều cơ hội M&A mang lại giá trị phát triển bền vững trong chu kỳ mới. Đây là điều mà nhà đầu tư nên chú trọng khi tìm kiếm một doanh nghiệp tốt.
Cần nhấn mạnh rằng chu kỳ của thị trường bất động sản sẽ kéo dài và chậm hơn so với thị trường chứng khoán nói chung. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn nếu đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm này, bởi sóng "siêu lớn" của bất động sản đã qua. Để hình thành một sóng lớn như năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản đã tích lũy trong 7-8 năm.
- Xin cảm ơn ông!