Năm 2023 đã kết thúc với một thị trường bất động sản khá tịt ngòi trong tất cả các phân khúc. Đặc biệt, các phân khúc tiềm năng cho việc đầu cơ như căn hộ, biệt thự, condotel và đặc biệt là đất nền đều ghi nhận sự giảm mạnh, thậm chí lên đến 30-50% trên thị trường thứ cấp.
Mặc dù lượng giao dịch đã giảm mạnh trong thời gian qua, đất nền vẫn là kênh đầu tư thu hút nhiều sự quan tâm và lựa chọn nhất trong năm 2024. Tâm lý "tấc đất tấc vàng" từ bao đời nay đã khiến nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt ngày càng gia tăng.
Cơ hội để các 'tay to' săn đất nền năm 2024
Theo nhiều môi giới, đất nền ở vùng ven và đặc biệt là những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như Vành đai 4 trong thời gian tới vẫn tiếp tục suy thoái. Các nhà đầu tư muốn bán nhanh buộc phải giảm giá thêm 10 đến 20%.
Với thực trạng này, xu hướng cắt giảm giá để có thanh khoản gần như chắc chắn sẽ tiếp tục trong 2 quý đầu năm 2024. Đặc biệt, mức cắt lỗ hiện tại thậm chí là cắt lỗ thật chứ không phải chỉ 'cắt cho có' hay 'cắt lãi' như trước đây, cũng không phải là giảm giá ảo để 'lùa gà' như thời gian trước. Vì vậy, đây là cơ hội hiếm có để những nhà đầu tư lớn có thể mua đất nền trong năm nay.
Theo nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường, đà cắt lỗ đất nền hiện nay đang giảm dần. Trong năm 2024, phân khúc này vẫn gặp nhiều khó khăn về khả năng thanh khoản. Đáng chú ý, loại hình đất vườn (chuyên phục vụ làm homestay, khu nghỉ dưỡng từng "ăn theo" trào lưu trở về quê) có thể phải giảm thêm 10-20% để tăng cường thanh khoản. Trong khi đó, loại hình biệt thự và liền kề ở vùng ven có nhiều khả năng vẫn giữ nguyên mức cắt lỗ 25-30% trên thị trường thứ cấp.
Đất nền vẫn là 'vua' trong số các kênh đầu tư dài hạn
Với các diễn biến thực tế trên, nhiều chuyên gia đánh giá rằng thị trường nhà đất trong năm 2024 vẫn chưa thể phục hồi. Nguyên nhân là đây là giai đoạn chờ đợi trước khi các luật sửa đổi chính thức có hiệu lực từ năm 2025.
Dựa trên những yếu tố này, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nếu cảm thấy không đủ sức, không thể duy trì trong vòng 2-3 năm tới, họ nên xem xét việc thoát hàng sớm. Thà chấp nhận giảm một phần lợi nhuận hoặc thậm chí 'cắt lỗ' còn hơn là chờ đợi lâu dài, vì càng chờ lâu thì mức thâm hụt càng cao.
Theo báo cáo "Tâm lý người tiêu dùng và các xu hướng mới" của Batdongsan.com.vn, trong số 1.000 người được khảo sát, có tới 65% cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong vòng 1 năm tới. Trong số đó, 42% sở hữu 2 bất động sản và 38% sở hữu 1 bất động sản, còn 8% sở hữu trên 3 bất động sản. Đáng chú ý, trong số đó, 60% mua bất động sản với mục đích đầu tư, 48% mua là do cần thêm không gian sống và 22% mua để tăng diện tích sở hữu.
Với các diễn biến thực tế kể trên, nhiều chuyên gia đánh giá rằng thị trường nhà đất trong năm 2024 vẫn chưa thể phục hồi.
Đất nền vẫn thu hút sự quan tâm
Đối với đất nền, phân khúc có giá dưới 2 tỷ đồng/nền vẫn thu hút sự quan tâm lớn nhất với tỷ lệ 42%. Phân khúc có giá khoảng 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với tỷ lệ 24% sự quan tâm. Phân khúc có giá khoảng 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với tỷ lệ 10%. Trong khi đó, 2 phân khúc có giá 6-10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng ghi nhận tỷ lệ quan tâm lần lượt là 9% và 15%.
Đáng chú ý, những người mua nhận định về giá bất động sản hiện tại vẫn ở mức khá cao, 46% cho rằng giá đang cao, 26% cho rằng giá rất cao và 23% cho rằng giá không cao cũng không thấp. Chỉ có 5% cho rằng giá đang ở mức khá thấp.
Dễ thấy rằng, đất nền so với thời kỳ đỉnh cao đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, đất nền vẫn là phân khúc thu hút nhất với những nhà đầu tư lớn cần trú ngụ dòng tiền dài hạn so với hầu hết các loại hình khác. Đầu tư vào đất nền vẫn hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. So với các loại hình khác, thị trường đất nền có nhịp tăng giá ngắn hơn rất nhiều. Thông thường, nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau chỉ 2-3 năm.
Vì vậy, nhiều nhà đầu tư, bao gồm cả cá nhân và những nhà đầu tư lớn, vẫn đang tranh thủ gom đất ở những khu vực có tiềm năng tăng giá cao. Một điểm khác biệt của các nhà đầu tư đất nền hiện nay so với thời điểm thị trường sôi động trước đó là nhiều người sở hữu nguồn tài chính mạnh, xác định đầu tư lâu dài tham gia, thay vì chỉ 'lướt sóng' hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, "Do gắn với tư duy 'tấc đất tấc vàng' của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy, không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024."
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đánh giá rằng đất nền vẫn giữ vững vị trí số 1 trong các phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn. Đặc biệt, những nhà đầu tư có vốn mặt sẵn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp có thể xem xét đầu tư vào đất nền.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư, tránh rơi vào 'bẫy giảm giá'. Hiện tại, nhà đầu tư cá nhân nên tránh mua đất nền dựa trên thông tin quy hoạch vì giá cao, lợi nhuận thấp và chậm chạp. Khi đầu tư vào các khu vực quy hoạch, cần chọn những vị trí có thanh khoản nhanh và triển vọng thực thi cao.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên lựa chọn những khu vực có tiềm năng tăng giá dài hạn để đầu tư và sở hữu pháp lý an toàn. Ví dụ, nếu mua đất quanh khu công nghiệp, nhà đầu tư nên tránh những khu vực giá cao với mức giá 15-20 triệu đồng/m2 vì khó tăng giá 30-40 triệu đồng/m2 trong vòng 1-2 năm. Ngược lại, nếu mua đất với giá 5-7 triệu đồng/m2, khả năng tăng giá lên 12-15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn.
Có thể nói, đất nền trên thị trường thứ cấp trong năm 2024 vẫn sẽ duy trì mức giảm bình quân từ 15-20%. Nếu nhà đầu tư căn cứ vào mức này và đàm phán để giảm thêm 5-15% tùy theo tình hình thực tế.