Quy trình tạo dự án bất động sản đất nền, khu đô thị từ A-Z: Bí quyết thành công

Flycam một dự án đất nền Cát Tường Phú Sinh đã hoàn thiện hạ tầng

PHẦN 1: QUY TRÌNH LÀM DỰ ÁN ĐẤT NỀN (KHU ĐÔ THỊ)

Bước 1: Đất nền - Nền tảng dự án

Với một dự án đất nền, chủ đầu tư thường sử dụng đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất). Tuy nhiên, nếu khu vực đó có quá nhiều đất ở, việc làm dự án sẽ không sinh lời do chi phí đền bù khá cao.

Chủ đầu tư có thể có đất thông qua nhiều hình thức:

1. Mua đất từ trước và chọn được lô đất liền kề nhau. Nếu may mắn (ít nhất 50-70%), chủ đầu tư có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đất nền (khu dân cư).
3. Thông qua đấu giá đất. Ví dụ, ở Long Thành - Đồng Nai, có khu đất 49ha do địa phương khai thác. Công ty bất động sản có thể thực hiện dự án khu dân cư thông qua hình thức bán đấu giá.

Ví dụ thực tế: Năm 2019, Công ty Bất động sản Hà An đã đấu giá thành công khu đất 92.2ha với mức giá 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức - Long Thành - Đồng Nai. Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai dự án Gem Sky World và thu hút rất nhiều nhà đầu tư từ Tp.Hồ Chí Minh và Đồng Nai.

Bước 2: Đền bù - Quan trọng nhất trong quy trình

Đền bù là bước quan trọng nhất và quyết định sự thành bại của dự án đất nền. Chủ đầu tư cần thu gom ít nhất 60-70% diện tích đất để đảm bảo giảm thiểu rủi ro. Việc công tác đền bù được thực hiện sau khi có đất và được xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà nước sẽ hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác đền bù thông qua ban bồi thường.

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư

Xin phép chính quyền địa phương (UBND Quận, Huyện hoặc UBND tỉnh, thành phố đối với dự án lớn) là điều kiện để thực hiện một dự án. Nếu vùng đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước và phát triển khu dân cư, sẽ có văn bản "đồng ý cho công ty ABC đầu tư phát triển dự án XYZ". Đối với dự án đất nền tại Phú Mỹ, chủ đầu tư phải xin phép UBND thị xã Phú Mỹ hoặc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đối với dự án lớn.

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Chủ đầu tư cần xin chấp thuận "phương án đầu tư hạ tầng" từ Sở Xây dựng - Quy hoạch kiến trúc. Phương án này xác định quy hoạch kiến trúc, mật độ xây dựng, vị trí các công trình cụ thể như trường học, chợ, bệnh viện, công viên, đường xá, điện nước, thoát nước.

Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,...

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500

Sau khi qua UBND Quận, Huyện và được đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư sẽ được "chấp thuận cho đầu tư hạ tầng" và xin quyết định 1/500. Đây là bước quan trọng trong quy trình dự án bất động sản.

Quyết định 1/500 là văn bản UBND Quận, Huyện đồng ý cho chủ đầu tư thực hiện và đầu tư hạ tầng. Văn bản này ghi rõ thông tin về khu đất, chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, phân lô, quy cách và các yêu cầu khác.

Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 của Khu dân cư Tân Đô - Đức Hòa, Long An

Bên cạnh đó, anh chị có thể xem đầy đủ mẫu văn bản Quy hoạch 1/500 của dự án khu dân cư Tân Đô tại đây.

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Đối với dự án, chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, bao gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.

Giấy phép xây dựng của một dự án đất nền

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Sau khi có quyết định 1/500, chủ đầu tư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt. Công tác này đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, cống thoát nước, thu gom rác thải.

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Đối với dự án đất nền: Nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí theo quy hoạch đã được phê duyệt. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương thực hiện, chứ không phải do chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân.

Đối với nhà phố: Sau hoàn thành phần thô.

Một dự án đã hoàn thiện xong hạ tầng và chờ nghiệm thu

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô

Trước khi ra sổ hồng cho từng lô đất, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế và phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Ở bước này, chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án, tổng hợp các sổ đã chuyển qua đất ở và sổ chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.

Trên đây là 9 bước cơ bản trong quy trình làm một dự án đất nền khu dân cư. Trong mỗi bước này sẽ còn rất nhiều công việc khác. Quy trình thực hiện có thể khác nhau tùy theo địa phương, vì vậy anh chị nên liên hệ với phòng tài nguyên môi trường địa phương để được tư vấn và hỗ trợ.

Lưu ý: Một số dự án chưa hoàn tất hạ tầng, chưa nghiệm thu hạ tầng nhưng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể được cấp sổ hồng sớm cho từng lô. Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa thể chuyển nhượng cho khách hàng cho đến khi hoàn thành dự án. (Hình minh hoạ ở dưới)

Công ty chỉ được chuyển nhượng khi hoàn thành dự án

PHẦN 2: CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN Ở BƯỚC NÀO TRONG QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN.

Theo luật, để được bán, dự án phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: (căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng (nếu có), giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
2. Chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng, bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
4. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

PHẦN 3: DANH SÁCH PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư dự án
3. Đền bù - giải tỏa - tái định cư
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5. Nhiệm vụ quy hoạch
6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7. Duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9. Điều chỉnh quy hoạch
10. Công bố quy hoạch
11. Chấp thuận đầu tư
12. Phê duyệt Dự án đầu tư
13. Ký quỹ
14. Chuyển mục đích sử dụng đất
15. Giao đất
16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua
18. Chuyển nhượng Dự án
19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20. Xin phép san lấp
21. Xin phép xây dựng hạ tầng
22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ Dự án
23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25. Xin phép xây dựng
26. Thông báo khởi công
27. Nghiệm thu móng
28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30. Đăng ký hợp đồng mẫu
31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33. Hoàn công
34. Bàn giao nhà cho người mua
35. Cấp số nhà
36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

PHẦN 4: CÁC CHI PHÍ KHI LÀM DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN

Dưới đây là ví dụ về một số chi phí cơ bản khi triển khai một dự án bất động sản khu dân cư. Chi phí sẽ thay đổi tùy theo khu vực và dự án cụ thể.

1. Tiền sử dụng đất (ví dụ 5tr/m2, diện tích 100ha, diện tích đất ở chiếm 50% = 2.500 tỷ đồng)
2. Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích
3. Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng
4. Chi phí lãi vay
5. Phí quản lý và chi phí phát sinh khác
6. Lợi nhuận từ chủ đầu tư

Chúc anh chị sức khỏe!

Nguyễn Hoành