Mô hình mua chung bất động sản từng được hy vọng sẽ làm nên một cuộc cách mạng về đầu tư và giao dịch bất động sản tại thị trường. Tuy nhiên, chỉ sau hơn một năm phát triển, mô hình này đã trở nên yếu thế. Nhiều ứng dụng mua chung đã biến mất khỏi thị trường một cách nhanh chóng, dù đã từng thành công trong việc gọi vốn trước đó.
Nhiều vướng mắc cho các giao dịch đầu tư 'mua chung bất động sản'
Trong bối cảnh thị trường bị ảnh hưởng bởi đại dịch, nhu cầu đầu tư của cá nhân qua các nền tảng công nghệ đã được nhìn nhận. Từ xu hướng này, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sẽ huy động vốn từ cộng đồng nhỏ lẻ và tạo nên một cách mạng trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, từ ý tưởng ra tới thực tế vẫn còn rất nhiều thách thức.
Phong trào thử nghiệm đã đi qua quá nhanh
Khi triển khai mô hình này, nhiều chủ đầu tư nhận thấy tiềm năng đầu tư từ các cá nhân nhỏ lẻ là rất lớn. Chỉ với vài triệu đồng, nhà đầu tư có thể góp vốn vào một sản phẩm bất động sản trị giá vài tỉ đồng.
Ví dụ, một căn hộ chung cư có giá 3 tỉ đồng được chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần. Đặc biệt, khi nhà đầu tư góp vốn, còn được cam kết lợi nhuận hàng năm để đảm bảo thu nhập ổn định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi.
Mô hình này đã tạo nên một phong trào đầu tư chung, đầu tư chia nhỏ trong những năm gần đây. Ví dụ, KS Finance từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản của Sunshine Homes. Với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư vào các dự án bất động sản hạng sang của Sunshine Homes, với lợi suất cam kết 11% mỗi năm.
Tuy nhiên, nhiều nền tảng đã biến mất khỏi thị trường, ví dụ như ứng dụng mua chung của Sunshine hay Revex của Cen Group. Cùng với việc dừng hoạt động trên truyền thông và không có sự xuất hiện trên các phương tiện truyền thông và các nhà đầu tư.
Còn nhiều vấn đề pháp lý đang chờ giải quyết
Mua chung bất động sản thông qua ứng dụng là một cách thức đơn giản để "sở hữu" một phần bất động sản mà không cần trải qua các thủ tục phức tạp và có khả năng rút vốn nhanh chóng. Tuy nhiên, sản phẩm bất động sản ở Việt Nam có tính phức tạp hơn.
Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận hình thức sở hữu chung bất động sản và đề ra quy định về việc chứng nhận tất cả những người có quyền sử dụng chung, hoặc chỉ cấp một bản trao cho người đại diện.
Mua chung bất động sản theo luật định khác hoàn toàn so với việc mua chung thông qua các ứng dụng đầu tư hiện nay. Thực tế đầu tư bất động sản phải thông qua giao dịch chuyển nhượng bất động sản, cần công chứng trừ trường hợp ký kết với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, mua chung bất động sản qua ứng dụng hiện nay chỉ thực hiện các giao dịch chuyển tiền mà không có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Việc tham gia vào kênh đầu tư mới này đang tạo ra nhiều đắn đo về pháp lý. Hiện tại, mô hình chia nhỏ bất động sản được coi là cho vay ngang hàng (P2P), trong đó ứng dụng chỉ cung cấp công nghệ kết nối. Tuy nhiên, để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả, cần đảm bảo độ tin cậy về công nghệ, dữ liệu và hệ thống chấm điểm tín nhiệm. Điều này là điều mà nhiều hệ thống P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm và cả việc sửa đổi các bộ luật liên quan, việc tham gia vào một mô hình mới khiến nhiều nhà đầu tư đắn đo. Thị trường bất động sản Việt Nam có những đặc thù riêng về sản phẩm và phương thức giao dịch, khiến việc triển khai mô hình đầu tư mới trở nên phức tạp hơn. Do đó, một mô hình đầu tư mới để triển khai từ dự án ra thực tế cần phải giải quyết rất nhiều vấn đề để có thể áp dụng thành công.
