Trong năm 2024, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn vẫn sẽ có sức mạnh đáng kể, sẵn sàng tiếp nhận những sản phẩm chất lượng với giá hợp lý. Tuy vậy, cần thời gian để phục hồi trong việc đầu tư để tích lũy và tạo dòng tiền, khi sự tin tưởng của khách hàng và tình hình kinh tế chung bắt đầu khởi sắc hơn. Đây là nhận định chung của các chuyên gia trong "Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 - Vượt qua thách thức" được tổ chức bởi Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
Nguồn cung nhà ở vẫn khan hiếm
Thông tin tại diễn đàn đã chỉ ra rằng, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng số nhà ở cung cấp năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018 - trước khi xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).
Thị trường đang thiếu các sản phẩm nhà ở thương mại với giá bình dân. Tỷ trọng căn hộ bình dân trong tổng số căn hộ mở bán liên tục giảm từ 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Những căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ dự án nhà ở xã hội và dự án nhà thương mại ở các tỉnh thành cấp II, cấp III. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp cũng đang khan hiếm ở Hà Nội và TP.HCM. Các căn hộ có giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ xuất hiện ở các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể tăng lên do số lượng dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép rất ít và có xu hướng giảm đi, đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp. Sự ràng buộc về pháp lý đã làm cho cơ quan quản lý Nhà nước trở nên thận trọng hơn trong việc phê duyệt các dự án. Rắc rối về pháp lý cũng khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn về việc tiếp cận nguồn vốn, không có khả năng trả nợ và phát triển dự án mới...
Lãnh đạo SGO Homes cũng cho rằng mặc dù nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là từ các dự án mới, đã góp phần làm "ấm" thị trường. Theo số liệu của VARS, trong quý 4/2023, tổng số nhà ở cung cấp đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. Số lượng giao dịch tương đương với quý 3/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý 3/2023. Trong cả năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, với khoảng 18.600 căn hộ và sản phẩm thấp tầng giao dịch thành công, tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%, theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.
Về khả năng tiếp nhận của thị trường, đại diện VARS cho biết: lượng giao dịch khó tăng lên do nguồn cung khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua, lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn... Một số nguồn cung đặc biệt được nhà đầu tư quan tâm, được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường lại không thể thực hiện do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.
Ảnh 1: Thị trường bất động sản sẽ có bước chuyển mình
"Năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Từ tháng 5/2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã chìm trong "gam màu xám xịt, ảm đạm" khi hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Lý do là do sự biến động của tình hình kinh tế thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật liên quan...", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận đánh giá.
Thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực
Mặc dù vậy, các chuyên gia khẳng định rằng thị trường bất động sản cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực. Về cuối năm, nguồn cung đã được đẩy mạnh cả về chất lượng và số lượng, các sự kiện mở bán và triển khai quy mô lớn liên tục diễn ra. Một số dự án mới đã được quảng bá mạnh mẽ với nhiều hoạt động kích thích thị trường, đặc biệt là các dự án của Vinhomes, Khang Điền...; ở thị trường phụ, các nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng lợi ích từ lãi suất thấp để tìm kiếm những sản phẩm tiềm năng; giao dịch trên thị trường phụ đang diễn ra sôi động, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ và đất nền.
Về mức giá bán, dường như thị trường đã duy trì ổn định sau những lần giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc đã bắt đầu "vượt qua đáy" và tiếp tục duy trì ổn định từ quý 3/2023. Thị trường đã bắt đầu ghi nhận các khu vực tạo ra "sốt nóng" cục bộ, như các dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2 với hạ tầng đồng bộ.
Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác đang và sẽ có tác động và thúc đẩy sự chuyển mình của thị trường bất động sản trong năm 2024. Sau quá trình làm sạch, sức khỏe nội tại của thị trường và khả năng thích ứng với khó khăn và thử thách từ các chủ thể còn lại trên thị trường sẽ được nâng lên. Ngoài ra, các thay đổi trong luật mới, mặc dù chưa được áp dụng, sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và khôi phục tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới (với điều kiện Luật Đất đai phải "hòa nhập" và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó). Song song với các biện pháp giải quyết khó khăn về mặt pháp lý và nguồn vốn cho thị trường bất động sản, "niềm tin" của khách hàng và nhà đầu tư vẫn là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung trong năm 2024.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, khi bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận nhiều động thái tích cực hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra...
Đồng quan điểm, các lãnh đạo VARS dự báo: "Từ quý 1 và quý 2/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực từ cuối năm 2023. Nhưng chỉ từ cuối quý 3 trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% lượng môi giới bất động sản. Số lượng này càng tăng lên khi đến cuối năm.
Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng các chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn. Các chế độ, chính sách, đặc biệt là liên quan đến tín dụng đạt được sự thấu hiểu sẽ cho thấy rõ hơn tác động tích cực đến thị trường".
Theo VARS, phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ nửa sau năm 2024. Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng dựa trên những kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, chỉ có thể thay đổi tích cực nếu ngành du lịch đạt được kết quả ấn tượng thực sự. Phân khúc bất động sản thương mại không có nhiều biến động. Hoạt động sáp nhập và mua bán tiếp tục duy trì sự nóng, với nhiều thương vụ thành công, đặc biệt là sự tham gia của các doanh nghiệp nội. Các ngành nghề khác, trực tiếp bị ảnh hưởng từ thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... đang phục hồi nhưng tốc độ chậm.
Tần suất tung ra các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Ngoài các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới gia nhập. Từ cuối quý 1, đầu quý 2/2024, sẽ xuất hiện sự "bùng nổ" của nguồn cung trên thị trường. Theo kế hoạch, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới ra mắt lần đầu. TP.HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ chào đón khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Một số địa phương, khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.
Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 03-2024 phát hành ngày 15-1-2024.
Ảnh 2: Thị trường bất động sản sẽ có bước chuyển mình
