Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Hướng dẫn mới nhất

Hiện nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở nên phổ biến, tuy nhiên quy trình thực hiện khá phức tạp và nhiều người vẫn chưa hiểu rõ. Đặc biệt, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường liên quan đến khoản tiền sử dụng đất lớn, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng Homedy tìm hiểu bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới nhất nhé!

Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trước khi tham khảo bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2024, chúng ta cần hiểu khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu thông qua quyết định hành chính. Để chuyển đổi mục đích, người dân hoặc hộ gia đình phải nộp yêu cầu đến Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy trình quy định. Cơ quan Nhà nước sẽ kiểm tra và đánh giá các điều kiện để quyết định có cho phép hay không theo quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành.

Pháp luật hiện hành có quy định về danh mục các khoản thuế, lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được quy định theo từng trường hợp chuyển đổi: đất phi nông nghiệp trước ngày 01/07/2014, đất phi nông nghiệp được giao/cho thuê và trả tiền sử dụng, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình hoặc cá nhân, cần nộp tiền sử dụng đất tùy thuộc vào loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp cũng sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận

• Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
• Mức thu: Tối đa 100.000 đồng.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính theo giá đất theo quy định của từng địa phương.

Công thức tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá đất theo Bảng giá đất x Diện tích đất phải chịu lệ phí x Mức tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (%)

Phí thẩm định hồ sơ

• Không phải tỉnh thành phố nào cũng áp dụng thu loại phí này.
• Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và mức thu sẽ khác nhau giữa các địa phương.

Cách tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Cách tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp trên, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Mức thu tiền sử dụng đất: Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển từ nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

• Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = 100% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất

Trên thực tế, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cố định và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Tùy thuộc vào từng trường hợp, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ có sự chênh lệch tương ứng.

Những trường hợp được miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp được miễn

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất, có các trường hợp sau:

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi:

• Đất được sử dụng để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với:
  • Người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
  • Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo.
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.
• Sử dụng đất để làm nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn.

Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Trường hợp được giảm

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất như sau:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
• Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong 3 trường hợp trên sẽ được giảm tiền sử dụng đất.

Thủ tục xin miễn, giảm tiền sử dụng đất

Về hồ sơ

Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Thông tư 76/2014/TT-BTC, để được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm có:

• Đơn đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất (ghi rõ diện tích, lý do miễn, giảm).
• Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (bản sao có chứng thực).
• Các giấy tờ có liên quan về thửa đất (nếu có).

Khi nộp hồ sơ, người nộp phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Trình tự thực hiện

Căn cứ theo Điều 15 và Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC, thủ tục xin miễn giảm tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.
• Đối với tổ chức kinh tế: Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có đất.

Bước 2: Giải quyết yêu cầu

Với hộ gia đình, cá nhân:

• Khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất cho cơ quan thuế.
• Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ và quyết định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Với tổ chức kinh tế:

• Cơ quan thuế căn cứ hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất nhận được từ tổ chức kinh tế để xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất (chi tiết quy định tại Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC được bổ sung bởi Điều 8 Thông tư 10/2018/TT-BTC).

Thời gian giải quyết thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất là bao lâu?

Căn cứ theo quy định Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC, trong vòng 15 ngày làm việc sau khi nhận hồ sơ đề nghị miễn giảm tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Đó là những thông tin hữu ích về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và chi phí liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hãy đồng hành cùng Homedy để cập nhật thêm nhiều thông tin mới nhất về bất động sản.