Thẩm quyền cấp phép và quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ không chỉ đơn thuần là quy định về kiến trúc và kỹ thuật xây dựng. Nó còn đảm bảo rằng việc xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo đúng quy định, đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng, đồng thời bảo vệ môi trường xung quanh và cảnh quan đô thị, nông thôn. Vì vậy, thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là rất quan trọng.

Nhà ở riêng lẻ là gì?

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Các loại nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

Xem thêm:

Đơn kiện đòi lại đất: Tất cả những gì bạn cần biết

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý, trừ công trình quy định tại khoản 1.

Thành phần của công trình và vị trí xây dựng nhà ở riêng lẻ quyết định thẩm quyền cấp phép xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, thì thẩm quyền cấp phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đối với nhà ở riêng lẻ còn lại, thì thẩm quyền cấp phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy chuẩn về luật xây dựng nhà ở riêng lẻ là một bộ quy định kỹ thuật được ban hành bởi Bộ Xây dựng nhằm quy định các yêu cầu chung về thiết kế, thi công, bảo trì nhà ở riêng lẻ, đảm bảo an toàn, bền vững, thẩm mỹ, bảo vệ môi trường và phòng chống cháy nổ.

Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ được áp dụng đối với tất cả các loại nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà ở nông thôn, nhà ở đô thị, nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở di động, nhà ở kết hợp với công trình khác.

Các nội dung chính của quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

Yêu cầu chung về thiết kế nhà ở riêng lẻ, bao gồm diện tích đất xây dựng, chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng,...
Kết cấu chịu lực, kết cấu bao che, kết cấu mái, kết cấu sàn,...
Hệ thống kỹ thuật công trình, bao gồm hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống điện, hệ thống thông gió, hệ thống chiếu sáng,...

Việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ là cần thiết để đảm bảo chất lượng, an toàn và mỹ quan đô thị.

Tầm quan trọng của thẩm quyền cấp phép và quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ

Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ giúp kiểm soát việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch đô thị, đảm bảo sự phát triển đồng bộ và hài hòa của đô thị. Đồng thời, quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo an toàn cho người sử dụng và công trình lân cận, cùng với việc bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng và sử dụng nhà ở riêng lẻ.

Việc thực hiện nghiêm túc quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ là cần thiết để đảm bảo chất lượng, an toàn và mỹ quan đô thị.

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Như đã đề cập ở trên, cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là Ủy ban nhân dân cấp huyện và tại nông thôn là Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, đối với các trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Điều kiện cần có để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có đủ điều kiện kinh tế và tài chính để thực hiện dự án xây dựng.
Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy phép khai thác khoáng sản (đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuộc khu vực khai thác khoáng sản).
Có giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho đất nền (đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nền).
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho căn nhà cũ (đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên căn nhà cũ).
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho đất nền và giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nền và căn nhà cũ).

Quy trình cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy trình cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm có các bước sau:

Đăng ký xin cấp phép xây dựng: Chủ đầu tư cần đăng ký xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo địa điểm xây dựng.
Nộp hồ sơ đề nghị cấp phép: Chủ đầu tư cần nộp đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
Kiểm tra hồ sơ và tiến hành thẩm định: Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra hồ sơ và tiến hành thẩm định để xem xét việc cấp phép xây dựng.
Phê duyệt hoặc từ chối cấp phép: Sau khi thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ phê duyệt hoặc từ chối cấp phép xây dựng.
Cấp giấy phép xây dựng: Trong trường hợp được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư.
Thực hiện công tác giám sát: Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư cần thực hiện công tác giám sát thi công nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật.

Các bước thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2020, việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2020, cụ thể như sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp đối với trường hợp có quyền sử dụng đất.
Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch đô thị có liên quan đến khu đất xây dựng đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
- Mặt bằng tổng thể tỷ lệ 1/500 - 1/200.
- Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của nhà tỷ lệ 1/100 - 1/200.
- Bản vẽ kết cấu chịu lực chính của nhà tỷ lệ 1/50 - 1/100.
- Bản vẽ hệ thống kỹ thuật chính của nhà tỷ lệ 1/50 - 1/100.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Bước 3: Cơ quan cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo cho chủ đầu tư để bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 4: Cơ quan cấp giấy phép xây dựng thẩm định hồ sơ

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng hoặc trả lời cho chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng.

Bước 5: Cấp giấy phép xây dựng

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thẩm định hồ sơ.

Bước 6: Nhận giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Lệ phí cấp phép xây dựng

Lệ phí cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được xác định theo quy định của Bộ Tài chính.

Thời hạn cấp phép xây dựng

Thời hạn cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 18 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Các lưu ý

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, nếu thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ đến cơ quan cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 07 ngày làm việc trước ngày khởi công xây dựng.
Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp cần tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ đều phải tuân thủ quy định cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ là các quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc áp dụng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhằm đảm bảo an toàn cho công trình, người sử dụng và môi trường xung quanh.

Cụ thể, các trường hợp cần tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

Xây dựng nhà ở riêng lẻ mới: Chủ đầu tư cần lập hồ sơ thiết kế xây dựng và xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Xây dựng nhà ở riêng lẻ cải tạo, sửa chữa: Chủ đầu tư cần lập hồ sơ thiết kế xây dựng và xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ cải tạo, sửa chữa phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng: Chủ đầu tư cần lập hồ sơ thiết kế xây dựng và xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Xây dựng nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác: Ngoài việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư xây dựng và quy định khác có liên quan.
Chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ: Chủ đầu tư cần lập hồ sơ thiết kế xây dựng và xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ chuyển đổi công năng sử dụng phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Do đó, các chủ đầu tư cần lưu ý tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ khi tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Các trường hợp không được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 và sửa đổi năm 2020, các trường hợp sau đây không được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên khu vực đất thuộc quy hoạch xây dựng được duyệt, khi chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên khu vực đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất chưa sử dụng, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên khu vực có công trình cao tầng, công trình công cộng có yêu cầu về bảo đảm an toàn công trình, an toàn phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường.
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong phạm vi bảo vệ công trình di tích lịch sử - văn hóa, di tích danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng.
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong phạm vi bảo vệ các công trình an ninh, quốc phòng.

Việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ là điều cần thiết để đảm bảo chất lượng, an toàn và mỹ quan đô thị.