Do nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao nên việc chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư đang diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này cần phải tuân thủ đúng quy định của Luật đất đai 2013 và nhận được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà đất có thẩm quyền.
Điều kiện chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải tuân thủ một số điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Sổ đỏ là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất và là điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển đổi. Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, người chủ đất cần làm thủ tục để được cấp sổ đỏ trước khi thực hiện chuyển đổi.
- Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: Đất không được tranh chấp về mốc giới đất, quyền sử dụng đất hoặc phân chia đất. Nếu có tranh chấp, người thực hiện chuyển đổi cần giải quyết tranh chấp này trước khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên đất là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án. Nếu đất đang bị kê biên, người chủ đất sẽ không thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng: Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao đất sử dụng có thời hạn, việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đó.
Mức phí chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư
Người thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản tiền bao gồm các loại phí và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất: Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại địa phương vào thời điểm chuyển đổi. Số tiền này được tính theo công thức: 1/2 x (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) x diện tích đất chuyển đổi.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% giá trị đất. Giá trị tính lệ phí trước bạ được xác định là chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn của diện tích đất chuyển đổi.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mức lệ phí này do từng địa phương quy định cụ thể.
- Lệ phí đo đạc, tách thửa đất: Mức lệ phí này cũng được quy định tại địa phương và có thể khác nhau giữa các tỉnh.
Hồ sơ và thủ tục chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Biên bản xác minh thực địa.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Thủ tục chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và gồm các bước sau:
- Nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.
- Phòng tài nguyên môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp phép chuyển đổi và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách nộp các loại phí, lệ phí và tiền chuyển đổi đất. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ được cấp sổ đỏ mới sau khoảng 3-5 ngày làm việc.
Quy định về đất vườn và đất ao
- Đất vườn và đất ao không có mục đích sử dụng cụ thể như trồng cây lâu năm hay nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, hai loại đất này có thể được sử dụng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu, nuôi trồng thủy sản.
- Đất vườn và đất ao thuộc nhóm chưa được xác định mục đích sử dụng theo quy định của Luật đất đai 2013.
- Đất thổ vườn là thuật ngữ không có trong Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, có thể hiểu "thổ" là đất và "vườn" là vườn, nên đất thổ vườn có thể hiểu là đất ở và đất vườn ở cùng một thửa đất.
Muốn xây nhà ở trên đất vườn, ao phải làm thế nào?
- Khi muốn xây nhà ở trên đất vườn, ao trước tiên bạn cần làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Việc này được quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013.
- Sau khi chuyển đổi được chấp thuận, bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở trên đất vườn, ao. Việc này tuân theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013.
- Nếu không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin cấp giấy phép xây dựng, bạn sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng.
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
- Số tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phụ thuộc vào giá đất và diện tích đất chuyển đổi.
- Trường hợp đất vườn được chuyển sang đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở, số tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn, nhân với diện tích đất chuyển đổi.
- Trường hợp đất vườn không có nhà ở, số tiền sử dụng đất được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn, nhân với diện tích đất chuyển đổi.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hay thắc mắc nào về việc chuyển đất vườn lên đất thổ cư, hãy liên hệ với luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568. Chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp mọi vấn đề liên quan đến điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất vườn lên đất thổ cư.