Những thay đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa qua đã tạo ra sự chú ý đối với các nhà phát triển bất động sản. Đặc biệt, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đã đi theo hướng quản lý chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, liệu buôn đất nền có còn cửa sống hay không? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu.
Ngăn chặn "bán lúa non"
Quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã hạn chế rất chặt chẽ việc phân lô, bán nền cá nhân tại các phường thuộc khu vực đô thị loại III trở lên. Điều này đồng nghĩa với việc các thành phố trung ương và các tỉnh thành trên cơ bản sẽ không được phép phân lô, bán nền. Việc phân cấp chỉ áp dụng cho các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Tất cả những điều này đã đặt ra một sự khống chế đối với hoạt động kinh doanh đất nền.
Ngoài ra, việc phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cũng bị kiểm soát chặt chẽ thông qua 2 giai đoạn "giấy phép". Điều kiện "tiền kiểm" đòi hỏi khách hàng kinh doanh đất nền phải thuộc khu vực được UBND cấp tỉnh công bố. Điều kiện "hậu kiểm" yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đã đủ điều kiện kinh doanh đất nền sau khi đã đầu tư xong hạ tầng thiết yếu.
Buôn đất nền - "bán lúa non" hay tiềm năng lớn?
Buôn đất nền luôn được coi là hình thức "bán lúa non", thích hợp cho những nhà đầu tư yếu kém và là "mồi ngon" cho giới đầu cơ. Tuy nhiên, hình thức này cũng gây lãng phí tài nguyên đất và tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã mở ra cơ hội để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non". Điều này giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Tạo đà cho M&A bất động sản
Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản cung cấp hình thức kinh doanh BĐS mới, đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng. Khác với hình thức phân lô, bán nền dành cho cá nhân, hình thức kinh doanh đất nền mới này hướng đến chủ thể là tổ chức, doanh nghiệp BĐS.
Quy định này mở ra cơ hội cho thị trường M&A dự án BĐS phát triển mạnh mẽ, làm sôi động thị trường. Điều này cũng giúp giảm thời gian và giảm căng thẳng trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ đòi hỏi hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký sang tên, giúp giảm áp lực công việc cho cơ quan nhà nước.
Với quy định mới này, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án đã hoàn thành hạ tầng có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho doanh nghiệp khác. Điều này rõ ràng là có những lợi ích nổi bật, giúp giảm thời gian giải quyết và tăng hiệu suất công việc.
Tuy nhiên, quy định này vẫn cần được hướng dẫn và làm rõ trong các văn bản cấp nghị định và thông tư để giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh.
Kết luận
Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã mở ra cơ hội cho thị trường giao dịch M&A và đồng thời tạo ra thách thức đối với các nhà đầu tư. Buôn đất nền không chỉ còn đơn thuần là hình thức "bán lúa non" mà đã trở thành một thị trường chuyên nghiệp hơn. Nắm rõ các quy định pháp lý và lựa chọn phương án kinh doanh phù hợp, các nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của mình.