Vì sao nhiều nhà đầu tư vào “đón đầu” bất động sản Cam Lâm, tỉnh Khánh Hoà? Thị trường bất động sản Cam Lâm đang được các nhà đầu tư, giới kinh doanh bất động sản cực kỳ quan tâm trong thời gian gần đây.
Vậy tiềm năng của thị trường Bất động sản Cam Lâm như thế nào? Lý do chính để thị trường tiềm năng đất nền Cam Lâm tỉnh Khánh Hoà thu hút giới đầu tư tìm cách sở hữu?
I. Bất động sản Cam Lâm cơ hội đầu tư sinh lời
Huyện Cam Lâm là một huyện ven biển đẹp tuyệt vời của tỉnh Khánh Hoà, một nơi có những bãi biển dài và đẹp. Mỗi năm nơi đây thu hút hàng trăm du khách từ khắp nơi trong và ngoài nước. Cam Lâm có nhiều ưu điểm nổi bật về mặt vị trí, bên cạnh đó du khách có xu hướng được an nghỉ dưỡng vùng ngoại ô, và không cách xa trung tâm thành phố Nha Trang quá nhiều.
Bất động sản Cam Lâm.
Thị trường bất động sản Cam Lâm có những tiềm năng phát triển như sau
- Các dự án phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực sân bay Cam Ranh, khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh và những dự án mang tầm cỡ khu vực Đông Nam Á tại Cam Lâm đang tăng nhanh.
- Các dự án lớn của Chính phủ đầu tư tại Bãi Dài (Cam Lâm) về cơ sở hạ tầng, giao thông, đường xá, đặc biệt các tiện ích bao quanh Bãi Dài được quan tâm sâu sắc.
- Cao tốc Bắc - Nam phía Đông đoạn Nha Trang - Cam Lâm được đầu tư tổng chiều dài 49,11 km quy mô 06 làn xe được xem là điểm nhấn gắn kết kinh tế, xã hội. Hạ tầng giao thông chính là bàn đạp phát triển cho nền kinh tế ở Cam Lâm nói riêng và tỉnh Khánh Hoà nói chung.
- Thị trường bất động sản Nha Trang đang dần bình ổn vì vậy cơ hội phát triển của huyện Cam Lâm liền kề thành phố Nha Trang là vô cùng lớn. Huyện Cam Lâm với bãi biển dài, thiên nhiên hoang sơ cùng nhiều danh lam, thắng cảnh đẹp, quần đảo nguyên sơ như Bình Lập, Bình Ba, Bình Hưng,… là những điều kiện tuyệt vời thúc đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng du khách trong và ngoài nước.
Thị trường bất động sản Cam Lâm có tiềm năng phát triển.
Vì vậy thị trường bất động sản Cam Lâm dần trở nên “nóng” hơn là điều đương nhiên và sẽ ngày càng “nóng bỏng” hơn về sau này. Hiện tại, giá bất động sản Cam Lâm khá thấp do đây là thị trường mới nổi, các nhà đầu tư luôn muốn được “đón đầu” (tham gia thị trường bất động sản) để có thể đạt mức lợi nhuận cao trong tương lai.
II. Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi đầu tư vào đất nền Cam Lâm
Nhà đầu tư ngoài việc quan tâm đến lợi nhuận khi đầu tư, cũng cần phải trang bị những kiến thức pháp luật đầy đủ, chính xác để bảo vệ mình trước những nguy cơ tranh chấp, mất mát không mong muốn. Những vấn đề pháp lý mà các nhà đầu tư phải lưu ý khi làm thủ tục mua bán bất động sản cụ thể như sau:
vấn đề pháp lý cần lưu ý khi đầu tư vào đất nền Cam Lâm.
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. (Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai):
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất thừa kế cho người khác căn cứ theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai.
- Trường hợp 2: Khi đất đang chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch có được không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch 2018) thì đất trong khu vực quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Đất nằm trong quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên việc mua đất trong khu vực quy hoạch sẽ có nhiều bất lợi hơn so với đất không thuộc diện quy hoạch, cụ thể như sau:
- Nếu thửa đất có quyết định thu hồi thì mức bồi thường của Nhà nước sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;
- Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nhiều tổ chức công chứng, công chứng viên từ chối công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
III. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục để sang tên người sở hữu quyền sử dụng đất (người bán) cho người có nhu cầu sở hữu quyền sử dụng đất đó (người mua). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Vì vậy nếu nhà đầu tư chủ quan không thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu mới cho chính mình sẽ gặp nhiều rủi ro. Những rủi ro về việc không thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật thì quyền lợi của người mua không được đảm bảo, bị xâm phạm bất hợp pháp. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
Bước 1: Đặt cọc cho quyền sở hữu thửa đất (không bắt buộc)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Việc đặt cọc trong mua bán nhà đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) là việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đặt cọc mua bán nhà đất không là thủ tục bắt buộc, tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của các bên.
Những hậu quả pháp lý thực hiện đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Hậu quả thứ nhất: Tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản tiền đặt cọc sẽ trừ vào tiền thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được trả lại cho bên mua, tuỳ vào sự thoả thuận của các bên.
- Hậu quả pháp lý thứ 2: Bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên mua sẽ phải chịu mất tiền đặt cọc và chịu phạt thêm (nếu có).
- Hậu quả pháp lý thứ 3: Nếu bên bán (bên có đất) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền (tiền phạt cọc), mức phạt cụ thể tuỳ vào sự thoả thuận của các bên.
Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ ràng, cụ thể vì hậu quả pháp lý khác nhau nếu từ ngữ, ngôn ngữ Hợp dồng sơ sài, chung chung.
Bước 2: Thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi đến giai đoạn tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên sẽ phải thực hiện tại Phòng công chứng (do Nhà nước lập) hoặc Văn phòng công chứng (do tư nhân lập) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
BÊN BÁN
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản giấy tờ tuỳ thân: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hoặc hộ chiếu
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên bán đang độc thân thì có giấy xác nhận tình trạng độc thân, ngược lại nếu bên bán là vợ chồng thì kèm Giấy đăng ký kết hôn vợ chồng).
- Sổ hộ khẩu
- Hợp đồng uỷ quyền (nếu nhân danh người khác thực hiện)
BÊN MUA
- Giấy tờ tuỳ thân: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ xác nhận trình trạng hôn nhân.
Các giấy tờ bổ sung
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo (thường có mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hợp đồng mua bán đất), các bên có thể soạn trước hoặc dùng mẫu được soạn thảo tại tổ chức công chứng.
Khi hồ sơ đã được chuẩn bị đúng, đủ và hợp pháp theo quy định pháp luật thì công chứng viên sẽ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự đồng thuận của các bên.
Bước 3: Đăng ký chuyển tên quyền sử dụng đất cho bên mua
Sơ đồ tổng quát quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sơ đồ tổng quát quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú - Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: [email protected]
