Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về 4 loại thuế và lệ phí liên quan đến nhà đất, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ.
1. Thuế thu nhập cá nhân
Khi nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân? Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) trong các trường hợp sau:
- Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.
- Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.
Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa: vợ chồng, cha mẹ với con, cha nuôi mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng mẹ chồng với con dâu, bố vợ mẹ vợ với con rể, ông nội bà nội với cháu nội, ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.
- Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
2. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.
2.1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Theo Thông tư 153/2011/TT-BTC, người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
- Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.
- Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.
- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
- Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).
- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó: Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất
Mặc dù có công thức tính khá phức tạp, nhưng trên thực tế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng.
3. Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ? Căn cứ Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:
- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ có đất).
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký để ghi thông tin nhà ở vào trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.
Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:
- Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ chồng, cha mẹ với con, cha nuôi mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng mẹ chồng với con dâu, cha vợ mẹ vợ với con rể, ông nội bà nội với cháu nội, ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.
Mức nộp lệ phí trước bạ (cách tính) Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:
- Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
- Khi chuyển nhượng nhà, đất: Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích) Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng. Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
- Đối với đất: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)
- Đối với nhà: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
- Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:
- Đối với đất: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)
- Đối với nhà: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
4. Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu có sự khác nhau.
Ngoài các loại thuế, phí, lệ phí như trên, người sử dụng đất còn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (nộp tiền sử dụng khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
Trên đây là những loại phí, lệ phí và thuế nhà đất mà người dân phải nộp nếu không thuộc trường hợp được miễn; trong đó nêu rõ khi nào phải nộp, khi nào được miễn và công thức tính.
Nếu bạn đọc có vướng mắc, vui lòng gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn cụ thể, chi tiết.
